房地产税,征不征?

文 |《财经国家周刊》记者 胡雯

一直以来,我国的涉房税收体系都存在着“重交易、轻持有”的问题,作为长效机制的重要一环,房地产税被普遍认为具有调节税收、抑制投资投机性炒房、促进社会公平正义的重要作用。

今年5月,财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局负责同志在京主持召开房地产税改革试点工作座谈会,再次引发市场的关注和热议。

参会的四个部门均与房地产税立法和实施直接相关,参会人员为各部门的负责同志,显示了会议的重要性,释放了明确的加快推进房地产税改革的信号。

那么,从当前的政策信号看,拉锯多年的房地产税,是否终于要开征了?如果正式实施,将会如何征收?是全国性铺开还是区域性试点?

房地产税:到底该不该征?

近二十多年来,我国城镇居民住房的商品化、市场化改革,极大地推动了经济社会的现代化进程,房地产市场也得以飞速发展。

与此同时,城镇住房的价格出现持续性上升,尤其是2008年之后,城镇房价呈现出跳跃式、暴发式的上涨,大城市、特大城市的高房价成为不少居民家庭的沉重负担。

房地产税,征不征?

图/IC photo

从2003年开始,国家就高度重视房价的过快上涨问题,并持续进行了多次全国性的地产调控,房价过快上涨势头得到有效的遏制。

房地产税,征不征?

不过,也有一些地方的调控效果不佳,其中一个重要原因,就是现代的、法治的、累进的房产税制度体系的缺失,仅仅依靠行政手段限价限售限贷、依靠政府土地审批的供给侧调控,难以抑制高度市场化、资本化的住房投资投机需求。

攀升的房价带来了不小的经济、社会及政治问题,既推高了社会整体的工业化成本,使实体经济的发展越来越难,拖累了科技创新、产业升级的进程,也推高了经济社会政治的发展成本,降低了居民实际收入水平和支付能力。

从住房属性来看,居民住房的确具有商品和非商品、投资和非投资、经济和非经济等多重属性,必须根据其自身所具有的重要性、逻辑性来清晰定位、审慎对待。

在一些积极支持房地产税的专家看来,从全世界的发展经验来看,房地产税正是解决房价问题、建立住房长效机制的一块必要的制度拼图,是国家调控住房市场、保障公民住房权利、管控房产两极分化、增加公共收入税源、实现社会公平正义的一项重要制度安排。

一位专家告诉《财经国家周刊》记者,如果迟迟不开征房地产税,问题可能越积越多、越拖越难,这项财税改革的意义重大,且越来越具有紧迫性。

房地产税,征不征?

用好稳增长压力较小的窗口期

在我国,房地产税并不是个新鲜事物,国家和地方相关方面曾展开数十年的政策探索。

1986年出台的《中华人民共和国房产税暂行条例》就规定了缴纳房产税的义务,而个人的非营业用房则免征房产税。2011年,上海和重庆开始试点征收个人住房房产税,二者政策框架较为类似,均关注增量房、设定较大免征范围、实行较低税率,等等。

房地产税,征不征?

上海 图/IC photo

因为重在“制度破冰”,试点地区的房产税缴纳规模不大,对市场影响也较小。此后,房地产税的改革并没有明显的推进。

在前述专家看来,对于一个现代化国家而言,房地产税的全面推出是长期完善住房制度设计、保障房地产市场健康平稳发展的政策必选项,核心问题根本不在于要不要推出,而在于何时推出、如何推出以及如何完善制度设计。

2018年以来,不论是经贸摩擦的外部冲击还是疫情黑天鹅,我国均未大幅放水,也未明显放松地产调控,反而企业三道红线、政府土地集中供应、银行信贷约束管理等举措陆续出台,长效机制正在有条不紊建立。

不难看出,中央坚持“房住不炒”的决心非常坚定,并且在方向上一步步由“堵”到“疏”,开始积极鼓励扩大供给,增加保障性租赁住房和共有产权住房,从根本上寻求房地产市场错配问题的解决之道。

房地产税,征不征?

2018年6月4日,在深圳市龙华区拍摄的保障性住房项目龙悦居。图/新华社发

在这样的政策环境下,随着我国存量住房的数目和商品化、市场化不断提高,推出房地产税,补上这块制度的短板的客观环境也越来越成熟。

2020年12月,财政部部长刘昆在《人民日报》上撰文《建立现代财税体制》,明确提出进一步完善现代税收制度,要求按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,积极稳妥推进房地产税立法和改革。

2021年4月30日召开的中共中央政治局会议更释放了重要信号。本次会议提出“调结构、促改革、稳就业和控通胀”,要“精准实施宏观政策,保持宏观政策连续性、稳定性、可持续性”。

这就意味着,随着疫情逐渐稳定和社会经济企稳,政策层面已经迎来“从非常态向常态化回归”的转折。

接近住建部的行业人士认为,5月份四部门在京召开的房地产税改革试点工作座谈会,正是落实“要用好稳增长压力较小的窗口期,凝神聚力深化供给侧结构性改革”政策思路的一个重要表现,而仅有部分城市的负责同志参与,充分体现了“分步推进”的政策思路。

扩大试点或可先行一步

近两年来,房地产税一直没有进入立法审议的程序,这也从侧面说明,相关调研及前期论证工作尚未完结,短时间内在全国范围推出房地产税不太可能。

一个成熟有效的房地产税征收体系至少具备三个前提,即住房市场的充分分层、住房信息登记及追踪制度的完备、房屋价格评估体系的建立,对于当前中国的房地产市场而言,其中任何一项都并非易事。

因此,5月四部门召开房地产税改革试点工作座谈会,释放的是房地产税改革加快信号,考虑到立法环节较多、周期较长,短期内难以完成,可能会采取先行扩大试点后立法,或者试点与立法并行的做法。

实际上,开展和扩大试点工作与房地产税立法的进程并不相左,反而有助于立法草案的推进和完善,以及对房地产税执行效果的科学评估。

2020年12月,中国社科院就在《中国住房发展报告(2020-2021)》中建议,一些热点城市和炒房屡禁不止的城市可率先加快试点开征,争取在“十四五”期间开征房地产税。

因为房地产税的立法和改革本身不是目的,遏制房价过快上涨,保持市场健康平稳发展才是目的。综合记者采访的专家观点,从当前形势看,未来我国进一步推进房地产税改革,有两大方向可供选择:

其一是继续增加试点城市。考虑到近期部分核心城市楼市过热、炒作屡禁不止的现状,这些城市和地区率先试点房地产税的可能性较大,深圳、海南两地或为改革排头兵。

房地产税,征不征?

深圳 图/IC photo

这两地分别是中国特色社会主义先行示范区与高水平自由贸易港,《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》与《海南自由贸易港建设总体方案》赋予了两地更大的改革自主权,只需通过相应程序,即可进行房地产税试点。

其二是沪渝两地的政策深化。上海、重庆的房产税制度还存在一定的设计缺陷,比如主要依靠纳税人自行申报,没有针对偷逃税现象的处罚措施;为了减少抵触情绪,征税税基较窄、税率较低、开征范围有限,等等。

房地产税,征不征?

重庆 图/新华社发

未来,试点城市的政策可按照完善征管制度、拓宽税基、适度调整税率、合理优惠的思路稳步推进。由于具体的房地产税政策会在坚持中央大原则和框架的基础上,充分授权地方政府,因此城市之间也会存在一定的差异。

发力解决“大城市住房问题”

在热点地区扩大房地产税试点,也是因地制宜、因时制宜地扩大住房供给,解决“大城市住房突出问题”的一项有效举措。

伴随着我国新型城镇化的不断推进,各类生产要素向超大、特大城市集聚,带动了经济、产业、社会等领域的发展。

这些大城市发挥了突出的作用,一方面促进产学研一体化和科技创新,从而触发科技革命带动经济增长,另一方面积极带动周边城市群发展,特别是高端制造业等相关领域的快速发展。

但是与此同时,高收入人群的持续增加,推升了当地的住房市场热度,对这些大城市、特大城市的住房市场管理提出了更高要求。

房产税的缺失,一定程度上致使房屋持有成本走低,出租收益也不高,造成核心城市和地区一些“买入-空置-等待卖出”行为,市场上二手房供给量低,投资投机需求抱团与国家政策“打游击”,成为这些地区房价暴涨的重要推手。

显然,这既不利于大城市里的新市民和年轻人,也不利于房地产市场自身的平稳健康发展。

房地产税,征不征?

图/视觉中国

目前来看,扩大大城市住房增量主要有三种路径,一是推进住房用地供给侧改革,加大土地供应力度,有效增加住宅用地供给;二是增加自住型商品房和保障性住房供给;三是积极发展和完善租赁市场。

这些举措可以在一定程度上缓解当下的供应问题,而相比扩大增量,盘活住房存量可能更为立竿见影,因而推进房地产税,可显著增加持有成本,有效推动多套房持有者卖出房子,或者踊跃出租房产以减少空置,扩大市场上的房地产供给。

前述专家认为,从决策机构相关表态和举措来看,出台房地产税已是大势所趋,房地产税也不是一种造成市场震动或者割裂的力量,而是维护市场平稳、健康的力量,其中一些核心原则是明确的——给予较为合理的免征面积、免征套数,实行累进税负,等等,其根本目的是促进我国房地产行业持续健康有序发展,而不是竭泽而渔、殃及实体的不可持续的野蛮生长,是促进社会公平正义,让多数老百姓而不是少数人切实拥有获得感、公平感和幸福感。

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