高房价的三个因素,出让金改革对楼市有多大影响?面临全盘变局

高房价已经持续了20多年,政府出台很多的调控措施,房价还是居高不下。究其原因,影响房价的因素太多,牵一发而动全身。所以,调整的过程缓慢而且复杂。

因为楼市牵扯到太多人的利益和家庭的生活,所以,不能够出现任何急功近利的行为。否则,伤害的是经济发展和更多人的切身利益,轻者让购房者生活困难、企业债务危机、银行坏账增多,严重的情况出现经济衰退、失业增多、社会不安定等现象。

高房价的三个因素,出让金改革对楼市有多大影响?面临全盘变局

纵观20年来商品房的发展史,其中热点不断,大多数人都希望能够在楼市赚钱。但是到头来很多人成了被收割的“韭菜”。当前二手房有价无市就证明这一点,看似房价很高自己赚钱了,就是卖不掉,纸上富贵不知道能否实现。

当前高房价出现的三个因素:

第一,土地和建材等成本不断提高,增加了开发商的前期费用

大家知道,当前土地价格居高不下,建安和人工成本在攀升,“地王”频出等现象,造成开发企业前期费用增加。特别是城市黄金位置的地段,土拍价格屡创新高,房价也是超出购房者的预期和想象。开发企业借此造势,土地价格上涨一百,他们能够把房价涨到一千。虽然土地成本在提高,开发商涨价更猛,导致房价居高不下。

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第二,首付款比例较低,银行资金充足推高楼市

当前首套房首付款的比例最低30%,贷款70%,这是超出人们的消费习惯和认知的。老百姓的生活习惯是少借钱,而且在力所能及的范围内。现在的高杠杆贷款,房价也很难保证不会贬值和下跌,购房者要承担巨大的风险。而且,由于银行资金大量的入市,导致房价居高不下。楼市越是红火,购房者贷款买房的胆子就越猛,房价涨得就越快,泡沫就越大,风险就越高。

第三,炒房客囤积居奇,哄抬房价,供需失衡造成房价上涨

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炒房客制造热点和概念,哄抬房价,让购房者高位接盘,达到他们逢高出货的目的。如:制造涨价的消息、虚假宣传地铁房和周边配套等,更让人难以忍受的是学区房的概念,他们把学区房炒高几倍,然后让购房者高位接盘。还有就是把优质的房源打包到自己名下,然后分销,制造房源紧缺的假象,让购房者接手高价房。

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鉴于此种情况,国家早在4年前就出台“房住不炒”的政策,并且给开发商和购房者划出“三道红线”和“两条红线”。一是抑制炒房者囤积房源,哄抬房价的行为;二是对开发企业的负债作了考核指标,对购房者的资金来源和贷款情况作了限制,保证楼市健康平稳的发展。

现在,又出台了新规,国有土地使用权出让收入划转税务部门征收。这一新规,对于房产行业最基础的土地出让政策作出调整,这对于楼市来说就会出现全面的变局。

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第一,防止地方政府依赖土地财政、出台地方法规鼓励开发企业拿地

去年房地产市场低迷的时候,很多城市出台了暂缓缴纳土地出让金等利好开发商的措施。后来虽然叫停,但是,就能看出某些地方政府对土地财政的依赖和政策的不严肃。现在划归税务部门征收,增加了土地拍卖的严谨性和款项收支的透明性,有利于资金和合理利用。地方财政尽量少插手土拍市场,就能保证土拍的合法和公正。

第二,有利于土拍市场的透明,严禁土拍中出现的违规现象

此前某些地方为了鼓励房企参与土拍竞争,把土地卖个好价,就给房地产企业很多优惠措施。在缴纳土拍押金和成交后出让金的时候,采取比较宽大的政策,让某些开发企业缓交或者少缴押金和土地出让金。有些企业甚至出现拖欠的现象。划归税务部门以后,这种拖欠现象就很难出现,一切尽在有关法规和条例中,开发商不敢少交或者拖欠。

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第三,资金困难的开发商不会拿地,楼市面临全面的变局

税务部门将会依法合规地对中标的房企进行拍卖资金的入库和缴存,不允许拖欠,并且对于拍卖资金进行管理。地方财政对于土拍资金的收支变得透明和规范,防止挪用和乱开支的现象。开发企业及时缴纳土拍资金,这就对于企业的资金状况要求严格,资金雄厚的企业可以多拿地,债务缠身或者融资困难的企业出现无米下锅的现象,楼市格局发生全面的变化。

土地出让金归税务部门征收,标志着房产市场全面的改革已经进入高潮。未来在房产税、多校区划分、严格打击炒房等领域更为严格。高房价时代即将结束,居者有其屋的理想即将实现。

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