弱化住房金融属性 化解高房价的潜在风险隐患

解决住房问题必须直面群众对美好生活的追求。在党的十九大报告中,习近平总书记强调:“坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。”十三届全国人大四次会议上李克强总理在2021年政府工作报告中再次强调,要解决好大城市住房突出问题,规范发展长租房市场,降低租赁住房税费负担。4月30日中共中央政治局召开会议明确提出,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,防止以学区房等名义炒作房价。要解决大城市突出住房问题关键在弱化住房的金融属性,多主体、多渠道、多方式增加住房有效供给,让全体人民住有所居。

理性看待房地产的经济增长功能

房地产业影响投资和消费,事关民生和发展。过去二十多年,房地产在经济增长中发挥了重要作用,目前房地产的增长效应已经进入一个拐点。据社科院研究报告:房地产与经济增长的影响存在倒U关系。房价收入比等于9时就是临界点,当房价收入比高于9时,房地产将对中国经济产生反作用。2018年我国平均房价收入比达到了9.3,已经超过了临界点。从数据上看,全球主要发达国家房地产在GDP中的占比一般达到10-12%,我国目前超过7%;房地产整个上下游产业链合计占比往往在20%左右,我国占比已达15% 左右。数据对比显示,未来房地行业对经济增长作用将逐渐趋于弱化。

在新发展阶段,随着新一轮科技和产业革命带来的颠覆性创新,新技术和新兴产业不断涌现,未来世界各国的产业结构和经济增长动力将发生根本性变化,创新驱动将成为中国经济增长的关键驱动力。而以房地产行业为代表的传统产业在一国经济发展和经济增长中的地位将会不断下降。世界经济发展史显示:世界上还没有一个国家依靠房地产实现长期经济增长而成为世界经济强国的先例。面对世界百年未有之大变局,我们需要配置更多资源,布局那些有望成为未来战略性支柱的新兴产业,以抓住新一轮科技和产业革命带来的前所未有机遇,抢占未来世界经济增长的制高点,将我国建设成为现代化经济和科技强国。

因城施策,精准发力弱化城市住房的金融属性

持续上涨的房价显示我国住房金融属性过强。在金融化推动下,房价不断攀升,严重超出城市市民的收入水平。1998年我国全面推行住房商品化之后,中国城市房价进入了上涨“快车道”。统计显示,2000年到2017年中国住宅商品房平均销售价格从1948元/平方米上升到7614元/平方米,在17年时间上涨了约3倍。2008年之后,我国房价出现普遍上涨,尤其是一线城市和重点二线城市房价上涨幅度较快,超过了真实经济和收入增长的速度。过去10年,北京、上海、深圳新房价格上涨了87%、98% 和136%;二手房价格上涨了93%、78% 和170%。2019年北京、深圳、上海三个一线城市二手房成交套均总价分别为523万/套、462万/套、380万/套,其中,北京、深圳住房套均总价已经超过法国巴黎与美国纽约,上海住房套均总价也已经位居全球前列。

应对高房价挑战,需要坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的基本定位,增加有效供给,抑制非居住需求。在这一定位下,要求房地产市场弱化住房的金融属性,回归到居住的本质属性。而要实现这一目标,除了采用行政限购手段外,还需要运用税收等市场经济手段进行调控,在积极稳妥推进房地产税立法同时,各地可以根据本地实际情况,通过有效的经济手段,大幅度提高空置住房持有成本,高强度抑制住房投资收益水平,大幅度提高投机者房屋交易成本,最大限度抑制非居住用房需求,让房价反映城市居民居住需求,回归住房消费属性。

弱化住房金融属性 化解高房价的潜在风险隐患

多主体供给、多渠道增加住房供给,满足不同类型城市居民住房需求

居者有其屋,安居才能乐是人民的共同追求。然而,在一个社会中,不同人群由于能力、收入和背景的差异,对住房类型存在不同需求。为了满足需求差异,需要市场和政府提供不同类别的住房。在新发展阶段,长三角、粤港澳、京津冀超级城市群和成渝都市圈、长江中游城市群将成新一轮经济发展和高端产业发展高地,在中国未来经济发展中处于十分重要的地位。持续的高房价是目前制约都市圈、城市群中心城市发展的重要问题,尤以深圳、上海、北京、广州、杭州等城市更为严重。为此建议采取以下措施:第一,坚持以“人为中心”的城市化发展模式,推进以“户籍人口”为基础的土地供给模式向以“常住人口”为基础的土地供给模式改革,推进着眼于大区域范围的统一住房用地供给,增加大城市住宅用地供给。第二,以房地产税替代城市土地财政,完善城市财政收入和支出体系。高地价是高房价的重要支撑。目前我国地方政府是住房用地唯一供应方,价高者得的土地“招拍挂”是商品房用地唯一供应方式。在这个机制下,地方政府把土地作为地方财政收入的重要来源。第三,从以购房为主向租购并举模式转型。在未来住房供给中,除了商品房外,还需要增加其他类型的住房供给,如政策性租赁住房、保障性租赁住房、共有产权房等,促进消费者从单一买房到租购并举。第四、推动公共服务资源在中心城市和城市群之间分散和均衡布局,如设立分校、分院,开设远程医疗、远程教育等;完善城际快速交通体系,缩短通勤时间,疏解城市非核心功能,推进城市居住功能郊区化以及在城市周边郊区基础上建设具备就业、购物、娱乐等城市功能的新都市。

弱化住房金融属性 化解高房价的潜在风险隐患

编辑/李桁

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