市值450万亿的中国房地产行业为什么这么难?降价难,不降价更难

卖地搞房地产赚钱,这件事情在过去让很多人身价倍增,也给很多城市带来了经济高速发展。目前我们眼前的一切都是房地产搞出来的。甚至有些城市土地财政收入超过了100%。但凡事都有利有弊,现在反观城市的发展水平,然而是土地财政依赖度低的城市发展更快更健康,对年轻人更有吸引力。

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地土地财政依赖的城市发展更好

2019年著名房产企业家潘石屹讲:按照目前的房价计算,中国房地产市值已达450万亿。当然这并不是实体经济,是虚胖,是有泡沫的。所以现在想“瘦身”就使得房地产企业日子过得每况愈下。

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近两年中国房地产企业越来越难了,著名房地产企业家孙宏斌先生曾言:“如果房价下跌30%,中国所有房企都会死掉。”但是对于很多生活在“水深火热”的房地产企业,不降价是立马死,降价反而能在危机中求得一丝生存的机会。

给大家分享一组数据,《中国经营报》有一篇报道,2020年国内中小房地产企业倒闭数量超过500家。你不是不肯降价卖房吗?现在很多老百姓都感受不到房价的下降趋势,甚至还有人认为房价还要继续上涨,所以看到了现在的局面,几乎每三天就有一家倒闭,其中不乏一些千亿级别的房地产企业。

甚至是国民知名度较高的恒大集团最近也深陷各种负面消息当中,股价跌幅超过11%。从中可见房地产行业处境究竟有多困难。

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中国房地产行业为何这么难?

中国房地产行业难,主要难在卖房,卖不动啊房产经纪人都去大街上拉人,去网上发视频拉人买房。大家都知道目前中国房地产行业面临着住宅存量严重过剩的问题,这就导致了供大于需。现在已经属于卖方市场,各个城市暴涨的二手房挂牌量已经说明,很多“炒房客”已经信心不足了。

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中国房地产行业还面临“保大保小”的窘境,大的是二手房市场,小的是新房。现在情况大家都已经看到了,资本像个“渣男”一样毫不犹豫选择了“保小”,毕竟对于房地产企业来说,卖出去的房子就是泼出去的水,如果不保新房市场,恐怕很多房企一天都活不下去。所以现在大家看到了现在的局面,一方面是很多房企都在打折促销新楼盘,恨不得每天都是节假日。另一方面是银行收紧二手房贷款,要么不放贷要么延迟放贷周期,导致二手房交易市场流通变差,要买二手房只能全款买房。可是大部分刚需连首付都付不起,哪有全款买房呢,所以逼着刚需去新房市场借贷买房。有钱的炒房客都在忙着变现,谁又会在这个时候入手接盘呢。举个例子:万达、SOHO中国在这方面表现优异,很快卖掉了房地产市场。

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什么是“三道红线”

中国房地产行业难还表现在监管上,过去的十几二十年房地产行业都是借银行的钱去赚老百姓的钱。现在不一样了,银行的“妈妈”央行发话并设立了三道红线限制房企融资,分别是:

1、剔除预收款后的资产负债率大于70%;

2、净负债率大于100%;

3、现金短债比小于1。

踩三道就不允许你增加有息负债规模,踩两道有息负债规模赠速不得超过5%,踩一道有息负债规模赠速不得超过10%。

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例如比较知名的中国恒大,根据19年的统计数据来看,中国恒大基本都在危险的边缘,所以恒大一直在努力卖房。终于在2021年6月份,通过打折卖房实现了一条红线变绿。(变相说明卖房真赚钱,就算打折卖房也能赚到几千亿用来还债)

监管上除了让房地产企业借不到钱,还让房地产企业必须把该缴纳的钱一分不少的交上来。今年6月份中国财政部发通知显示,以后土地出让金划转为税务部门征收。意味着地方上话语权削弱了,就算你是“区长的儿子”也得乖乖交钱。

踩了线的房地产企业,一方面拿不到钱一方面还要交钱,日子是越来越难!你还确定押注房价永远不会下跌吗?借用银保监会主席郭树清的话讲:“押注房价永远不会下跌的人最终会损失惨重。”

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日薄西山的中国房地产,灯光寥寥

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