苏州园林的历史变化时间重大事件,泡沫经济理论与中国房地产市场的调控 杨帆(转载)

泡沫经济理论

  与中国房地产市场的调控

  内 容 提 要

  本文从目前房地产的形势与争论出发,介绍了西方的房地产经济学,马克思的地租理论和索罗斯的市场非均衡观,对他们关于市场经济,房地产经济和泡沫经济的理论,进行了理论上的综合;然后提出了一系列关于房地产泡沫的标准,对中国房地产现状进行衡量,得出的结论是:中国房地产泡沫已经产生,并以极快的速度发展;在总结国内外经验教训的基础上,提出综合治理措施苏州园林的历史变化时间重大事件。

  由于市场经济天生不是均衡的而是不均衡的,由于金融房地产市场的高度垄断性,仅仅依靠经济手段不足以控制泡沫经济,而需要综合治理,包括使用行政法律宣传组织手段在内,其性质不是反对市场机制和经济规律,而是克服垄断,克服市场经济的不均衡性和金融危机的内生性苏州园林的历史变化时间重大事件。

  中央提出控制房地产泡沫已经三年,但房地产价格直线上升,迫使政策力度不断加大力度,直至2005年5月11日七部委联合下达通知,各地政府和房地产商也只承认房价不再上升,竭力抗拒价格下降苏州园林的历史变化时间重大事件。这是一次地方利益与中央的博弈。 如果半途而废,不仅使泡沫继续坐大,诱发金融与社会危机,而且将严重削弱中央的权威。 再做什么对会受到既得利益集团的抵抗。 必须维护中央政府权威,使用综合手段,坚决挤出房地产泡沫。

  现在房地产泡沫尚未坐大;治理成本低损失小,根本不存在什么不能治理,不敢治理的问题苏州园林的历史变化时间重大事件。一定要治出结果来,各地特别是上海,南昌,重庆,杭州的标志性房价已经上升一倍以上的,该回落上升幅度的 50%; 平均价格水平应该回落 20---30%, 到2003年的水平,以挤走投机资本,引入正常需求。 以后还会再涨,

  还需要再打击泡沫引入正常需求, 不断坚持下去,才能使中国房地产的潜在需求正常平稳地发挥出来,进入长期,稳定,可持续发展的轨道苏州园林的历史变化时间重大事件。

  关键词:

  市场经济非均衡 房地产泡沫 租售比 绝对地租 银行脆弱性 涨价预期

   一.目前房地产价格的基本走势与争论

  中国房地产业有巨大的长期潜在需求苏州园林的历史变化时间重大事件。各国人均GDP从800美元到 13000美元,是住房消费持续发展阶段,中国已超过1000美元。世界平均城市化水平是50%,发达国家是75 %,中国只有38 %,每年提高一个百分点,有3000万人进城,需要600万套住宅, 拉动内部需求8000亿人民币,相当于GDP 每年增长5个百分点。 城镇居民住房消费占全部消费比重仅10%,人均建筑面积从1978年的8平方米增加到22平方米,2020年可达到35平方米,潜在需求有30亿平方米。 现实需求也是巨大的:20%城镇家庭想改善住房,2700万户每户增20平米,就是5.4亿平方米,还有房屋拆迁产生的被动需求。只要收入逐年增长,房地产需求必然逐年增长,随着建筑质量提高和土地资源日益稀缺,住宅价格长期呈上升趋势。

  中国房地产业自20世纪80年代开始迅速发展苏州园林的历史变化时间重大事件。农村盖了两至三轮新房。90年代住房改革,相当比例的城市居民以低价购买了旧住房产权,城市大规模发展并派生拆迁需求,人均收入的提高,建筑技术的升级,农民进城,消费信贷等金融支持,促使房地产的质量升级,需求主体从商业楼宇向住宅转移,从集团购买力向个人转移, 2002年以来则迅速从消费品向投资品转移,从国内投资者向国际投资者转移。但良好的长期发展预期,并不意味着短期就没有泡沫,相反会成为炒作借口。“金融超调理论”早已证明, 预期可以引导金融房地产价格大起大落,而价值回归是一个后续的长期过程,甚至伴随着剧烈的崩溃。作为非均衡的市场经济,特别是高度垄断的金融房地产,其价格暴涨暴跌,泡沫生成与破灭,只要宏观控制稍微放松,几乎是必然出现的,而且一旦形成就很难控制,对此估计不足,将产生严重后果。

  房地产泡沫不仅造成金融危机,而且影响房地产长期发展苏州园林的历史变化时间重大事件。我国1992年经济出现强力起飞,

  但1993年信贷失控,集中于北海炒作房地产泡沫,迫使中央政府严厉打压,结果使全国房地产业长期低迷苏州园林的历史变化时间重大事件。 1997年受亚洲金融危机影响,经济低迷,国家出台一系列刺激经济的宏观政策,包括大力鼓励房地产业发展,直至2000年效果才发挥出来,持续6年出现投资高潮,势头过猛,三年来中央银行,国家发改委,国务院多次试图控制,都不能奏效。

  2002年8月26日建设部等单位联合颁布《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》提出:充分发挥政府职能,加强房地产市场宏观调控;强化土地供应管理,严格控制土地供应总量;发挥城市规划职能,规范建设用地管理,促进土地的合理使用;严格控制自有资金不足、行为不规范的房地产开发企业新开工项目;大力发展经济适用住房,调整房地产市场供应结构;充分发挥金融对房地产市场的调控作用等苏州园林的历史变化时间重大事件。原计委经济研究所给出泡沫“五高”标准,投资持续超高增长、消费持续超高增长、房价持续大幅攀高或居高不下、房价收入比偏高。人民银行对房地产贷款违规进行清查。2003年8月12日,国务院18号文件称房地产市场发展不平衡,一些地区住房供求结构性矛盾较为突出,房地产价格和投资增长过快;市场服务体系尚不健全,住房消费还需拓展;房地产开发和交易行为不规范,监管和调控有待完善。 2003年6月中央银行121号文件控制对房地产贷款,要求房地产开发企业申请银行贷款,自有资金应不低于开发项目总投资30%。2004年4月份中央作出结构性过热的判断,进行严厉紧缩,健全土地出让制度和土地垂直管理体系;清理项目重点是钢铁、电解铝、水泥、党政机关办公楼和培训中心、城市快速轨道交通、高尔夫球场、会展中心、物流园区、大型购物中心、城市建设。10月28日人民银行把一年期贷款基准利率从5.31%上调到5.58%,存款利率从1.98%上调到2.25%,这是9年来首次加息,2005年又限制对二手房贷款。

  但是,严厉的土地控制,和对经营性土地实行“招拍挂”,却被某些房地产商用来制造涨价预期,声称2005年将出现土地和房屋荒苏州园林的历史变化时间重大事件。 结果是2004年房屋销售、土地交易和房屋租赁三大价格继续全面上涨,京津地价2009元/平方米,长江三角洲上涨6.9 %,珠江三角洲上涨1.84%,大部分城市地价增长7%,广州2%,成都贵阳西安呼和浩特增长13.5%、13.7%、14.7%、13.2%。其中住宅用地增长8.9%,工业用地增长1.9%。 全国商品房每平米平均2759元,上涨12.5%。沈阳南京重庆分别上升19.2%、17.7%、15.6%,其次是上海天津兰州青岛宁波杭州,高档楼盘飙升最快。北京期房每平米涨了226元,现房涨77元。标志性城市的标志性建筑价格翻倍,杭州,上海和北京的最高房价很快突破每平方米万元,重庆南昌等城市紧随上海突破5000元,而广东深圳则后悔自己“过于理性”, 房地产商赴上海学习经验, 强化组织与宣传,准备来一次不低于30%“补涨”,类似于股票中的坐庄。

  房地产泡沫的推动力量,首先是地方政府的发展冲动苏州园林的历史变化时间重大事件。经济增长自身周期惯性影响非常大。上一年GDP增长1%,其它条件不变情况下,第二年GDP增长0.992%。 而房地产需求增长1%,拉动国内生产总值增长0.0044%。房地产业对经济增长的直接拉动作用比我们想象小的多。但是房地产可以促进建筑业,拉动建材钢铁机金融服务等相关部门;居民居住环境改善扩大消费品需求;间接带动城市基础设施和相关公共服务业。 地方政府还可以利用房地产的发展获得卖地的收入,城市建设是最能够表明政绩的。其次是房地产商的暴利,商业银行及其背后权力阶层的利益。客观上讲,中国经济进入持续高速增长时期,全国弥漫乐观情绪,对于经济泡沫缺乏切肤之痛。国际资本仍旧看好中国大举进入。北京在2008年还有奥运会,这都是房地产泡沫虽产生但“可持续”, 甚至扩大的原因。

  泡沫经济的鼓吹和制造者,正在由“自发的利益群体”,变成“自觉的利益集团”,出现了自己的代表人物,集体发言干预舆论和政策苏州园林的历史变化时间重大事件。他们提出了自己的理论和观点,:中国不存在泡沫经济;房价还要上升20年;房价不受成本限制,想涨多高涨多高;稀缺的土地资源应该首先满足富人需要,他们的触角已经伸到了北京香山和颐和园这样的著名公共场所,并准备展开亿元豪华别墅大竞赛,如此下去,大概各地的名胜古迹和人民公园,就成为全世界富人的别墅区了;

  他们对于房地产结构的看法是:富人购买相当比例的住宅,租给一般居民;政府没有义务为一般工薪阶层解决住宅问题,大多数人应该租房而不是买房苏州园林的历史变化时间重大事件。这是在中国贫富差距日益扩大的条

  件下,企图利用中国社会对于“市场经济自发性”的迷信,反对政府干预,适应,固化并发展两极分化的社会结构,使少数人成为大房地产主依靠房租过活,大量住宅由消费品变成投资品苏州园林的历史变化时间重大事件。这样的模式不要说社会主义和谐社会,比三民主义的“耕者有其田,居者有其屋”也大大倒退,这是在中国发展大地主的纲领。许多媒体为了区区广告费,就帮助他们制造涨价预期,推波助澜,扮演了极不光彩的角色。那些否认中国有“拉丁美洲化”危险,说拉美化是“假命题”的大学问家们,不妨睁眼看一看中国的现实,张耳听一听“房地产大噩”的狂言,这样的模式,比拉美模式有过之而无不及!

  2005年1--4月又上升 12%,投机资本越来越猖狂,垄断势力越来越嚣张,广大居民的正常需求受到泡沫压抑,持币待购,极其焦躁不安;银行风险也越来越大,迫使国家不断加大控制力度苏州园林的历史变化时间重大事件。5月11日,国务院7部委联合下达文件,采取综合措施稳定房价,引起了轩然大波。各地方政府开始控制节节走高的房价,含有拥护中央的政治表态含义。物极必反,天下哪有只涨不跌的价格?神话越离奇,破灭越彻底。 何况正在被股市崩溃所折磨的中国人,也不会相信房价20年只涨不跌的神话。 现在有人放风,房价只是“减慢上升速度”,绝无跌的可能,同时对政府措施大肆攻击,什么“滥用行政手段,恢复计划经济”等等。这种论调在1994年打击北海房地产泡沫,治理通货膨胀;1998年对抗亚洲金融危机在香港托市;2004年控制经济过热时,我们一再听到,不可不辩。

  二. 经济学关于房地产泡沫的理论

  经济预测具有非常明显的利益导向,我们要指出的是分析方法明显不同苏州园林的历史变化时间重大事件。认为有泡沫的主要是金融专家,认为没有泡沫的主要从商品供求关系和成本角度分析。 更为深刻的分歧延伸到马克思经济学与西方经济学,古典经济学与新自由主义经济学,主流与非主流对于市场经济均衡与非均衡的不同假设。

  第一,在西方“主流”经济学中,承认金融泡沫的极大危险性苏州园林的历史变化时间重大事件。

  在一般均衡理论框架下,西方主流经济学在亚洲金融危机以后,对泡沫经济进行了比较深入的研究和反思苏州园林的历史变化时间重大事件。比如信息不对称理论承认,过度炒作会导致投资者高估或低估房地产投资收益。 委托代理理论提出了“道德风险”概念,在房地产业,经营者可通过回扣获取个人非法收入,地方政府通过卖地追求政绩,银行过度放款,消费者大量使用消费信贷也没有真正的还款计划。相关四方面都没有“硬约束”。

  寡头垄断或垄断竞争理论苏州园林的历史变化时间重大事件,适用于垄断程度很高的房地产业,公开价格竞争是不充分的,大多数企业是共同定价,类似股市坐庄那样制造虚假成交,操纵价格和舆论,制造涨价预期,

  肯定存在而且随泡沫的膨胀而发展苏州园林的历史变化时间重大事件。

  银行脆弱性理论指出,房地产业资金大部分依靠银行贷款苏州园林的历史变化时间重大事件。融资便利程度提高和国际资本大规模进入,可使投资者金融资源增加。预期房地产高收益率是金融失控的关键因素,银行自身所拥有房地产价值上升及银行资本经济价值上升;以房地产为抵押品的贷款抵押市价上升,现有贷款组合中损失风险下降,促使银行增加贷款。以为个人消费信贷是“优质资产”就没有风险是完全错误的,这种贷款可以抵抗非系统风险,但不能对抗系统风险,一旦房价下降,银行资产规模缩水,房地产作为抵押品的贷款项目价值下降,违约率上升,银行资本缩水盈利下降,减少信贷供给。此时监管者必然执行措施,如提高资本准备金、严格头寸规定和信贷管制,对房价施加向下压力,泡沫就会崩溃。

  房地产业的特殊性在于严重的供给约束苏州园林的历史变化时间重大事件。在资本劳动力和土地三要素中,土地供给弹性最小。房地产供给弹性较小,需求弹性较大,因此房地产企业有天然提高价格的倾向。在经济持续增长时期, 商品房的均衡价格会持续上升,并依靠套利活动实现。

  政府干预理论指出了政府失灵的危险苏州园林的历史变化时间重大事件。政府干预方式有城市规划、土地利率税收政策,直接投资等。干预失灵指效率低下,浪费严重,制度约束缺失,被利益集团“俘获”为其特殊利益服务,共同“寻租” 。我国房地产主管部门多、规章制度繁杂。发改委、规划委、国土房管局、市建委四个主要行政主管部门,工商局、税务局、园林局10余家。 干预和管理过少是指,征地制度不公开透明、对土地补偿不到位。如果中央政府判断失误,或者不能控制地方政府的卖地冲动,使泡沫经济坐大。

  经典的Carey 房地产模型指出,房地产价格取决于投资者数量,收入水平,供给数量,金融政策等因素苏州园林的历史变化时间重大事件。李宏谨对中国房地产进行了检验,结论是:

  1:房地产价格与投资者数量成正向变动,与投资者可以获得的金融资源成正向变动,而与房地产市场的供给数量成反向变动苏州园林的历史变化时间重大事件。中国市场上增加一个投资者,房地产价格上升0.15元;增加1亿元贷款,上升0.685元;增加1万平米竣工面积,下降0.32元。贷款对价格的边际影响最大。

  2.房地产市场的供给收入弹性小于需求收入弹性,供给约束大于需求约束苏州园林的历史变化时间重大事件。收入弹性是1.55,供给弹性是0.75。供给约束大于需求约束,城镇居民人均可支配收入增加1个百分点,实际供给仅增加0.75个百分点。

  3.房地产开发贷款与房地产供给同方向变化,个人住房贷款与房地产市场需求同方向变化苏州园林的历史变化时间重大事件。 房地产供给贷款弹性系数为0.95,需求贷款弹性系数为0.68,说明银行信贷直接决定供需。

  4.低利率政策极大刺激供给和需求苏州园林的历史变化时间重大事件。 房地产需求对名义利率敏感程度大于对供给敏感程度,名义利率上升1个百分点,房地产需求增长率下降0.97个百分点,供给增长率下降0.64个百分点。 1996年以来8次降息,开发企业高负债经营,资产负债率达到 75%。 利率下调时供给增长无法跟得上需求增长;利率上调时房地产需求下降的速度快于供给下降的速度, 对房地产价格构成向下压力。 房价回落可能使房地产企业资金链条断裂, 引发银行大面积坏账和宏观经济波动, 金融风险大量集中于供给方,传导至银行部门。 当房地产贷款期望收益提高、或者最低资产规模要求下降时,银行将具有扩大房地产贷款规模的动力;而若违约率的上升或相关金融产品越加丰富,则可以降低银行贷款在房地产业的集中程度。为防止泡沫和银行贷款在房地产业集中,可执行更高的银行最低资本规模监管规定、丰富银行投资金融品种。

  第二,马克思的地租理论,指出了房地产业超额利润的来源苏州园林的历史变化时间重大事件。

    有人认为房价大涨的最大理由是土地稀缺,这是看涨的成本推动理论苏州园林的历史变化时间重大事件。房价构成比例大约是:地价40%,建筑材料20%,建筑成本30%,税费10%。 成本推动来自建材涨价、土地成本增加、品质提升三个方面。上海中心地区地价(包括拆迁成本)占房地产开发总成本50%;精装修及房型设计、建筑外观居住功能等住房品质提升使成本提高7%;建材涨价,建安成本上涨使成本上涨5 %。 把地价上升归结为“招拍挂”是错误的, 土地定价的公开化市场化并没有提高土地价格,只是把原来的 “灰色收入” 变成公开的政府收入。房价上升的 “需求拉动理论” 认为,土地需求由最终产品如住宅写字楼商业用房及工业用房需求决定,是房产市场供需决定土地供需,房屋价格决定地价。通过降低地价来降低房价是不可能的。 政府不要人为控制价格,应让市场做主。

  房价分为性质根本不同的两个部分, 地上建筑物的价值是各项购入成本决定的,属于商品价格苏州园林的历史变化时间重大事件。地价本质是金融,是地租的资本化,等于地租除以利息率。土地所有权的拥有者可以按年收取地租,也可把未来数十年地租收益按利率贴现为现值,一次性变现, 地价的性质与股票相似,不能混同于一般商品价格, 不能用一般供求关系甚至潜在需求论证其上升的合理性。

  地租是古典经济学的重要概念, 斯密的重大贡献是指出在市场经济中地租会参与资本形成苏州园林的历史变化时间重大事件。 现在这一重要概念在新自由主义经济学中被取消,何新称这是当代中国经济学家普遍无知的原因。 马克思揭露了地租本质,绝对地租产生于土地所有权垄断,由土地所有者收取。中国革命的重要成果是实行了土地国家所有和集体所有, 地价为零或非常低。改革开放以后的土地开发过程, 逐步实现低地价向高地价转化。还有垄断地租,指自然资源的垄断所产生的租金。第三部分是级差地租, 由土地位置和投资的不同而产生, 在市场经济下通过不同地段的不同价格表现出来。 国家征收土地增殖税把大部分级差地租收上来, 作为专用款投资于城市基础设施, 以产生更加大的级差地租和绝对地租。 这三种地租在要素市场化过程逐步显现并在地方政府,开发商之间分配,加上强制拆迁和占用耕地,对居民补偿不足,成为房地产业超额利润的来源,既成为其发展的强大动力,也是泡沫经济几乎必然发生的特殊因素。

  何新指出低廉地租是中国特殊时期房地产业高度发展的主因苏州园林的历史变化时间重大事件。 土地基础价格与市场价格存在重大偏离,某些开发商以极低的批租拿到优良位置土地开发权,多次转手加价,将地价作虚拟评估,抵押给国家银行套兑资金。西方抵押的地产是私有地产,中国则是国有地产。从国家银行套兑到钱的开发商,将一部分资金转移给批租土地官员和银行负责人。土地由国有转为私人使用,又转为银行抵押资产,最终作为银行不良资产被拍卖而私有。他揭露了中国特色圈地运动的实质,房地产泡沫的特殊根源与危害。利润越大投资越大,产业往往在暴利刺激下过度膨胀。支持房地产泡沫的合法利益是地方政府卖地收入,非法利益是中间环节炒卖地皮,非法野蛮拆迁,动摇了社会主义“居者有其屋“的基本原则,对居民实际拥有的住宅土地使用权进行系统化剥夺,成为权力资本化和权力承包的最野蛮方式。近年来国家进行了一系列制度改革,取消土地批租改为招拍挂,规范拆迁,整顿房地产企业与市场,鼓励住宅合作社和业主委员会,缩小了房地产业的灰色空间, 于是,特殊的房地产泡沫向一般性泡沫转变,这就是通过囤积地皮,垄断市场和制造涨价预期,继续获得垄断利润。

  第三,索罗斯的非均衡市场论,揭露了泡沫经济的必然性和顽固性苏州园林的历史变化时间重大事件。

  假设市场经济自身具备均衡的性质,失灵是偶然的,是市场机制受到破坏的结果,解决的方法是完善和规范市场经济,最多是国家以经济手段进行宏观调控,至于行政手段则越少越好,这是“主流”经济学家的共同理念苏州园林的历史变化时间重大事件。 理念者,非科学也,信仰也, 是不容质疑不能证伪,不受实践检验的。 我们的“非主流”视角,首先是要打破理论垄断,我们假设市场经济在本质上是非均衡的,因此泡沫经济必然发生,政府单纯使用经济手段很难控制,需要大力度的综合手段进行治理。

   美国拉鲁什学派数十年以来一直揭露和警告金融泡沫的蔓延,准确地预言了多次金融危机,但是被经济学主流派所排斥苏州园林的历史变化时间重大事件。 直到1998年两位经典投资理论大家、诺贝尔经济学奖获得者肖茨和莫顿领衔的长期资本管理公司在套利交易中失败, 才引发人们对经典投资理论某些假设的怀疑; 2002年行为心理学家卡尼曼以其金融市场期望理论获得诺贝尔经济学奖, 动摇了经济学预期效用理论根基, “广义有限理性” 推翻了有效市场理论的理性前提,诸如垄断操纵,信息不对称,金融噪音,预期误导,羊群效应等术语频频出现。但彻底否定市场乌托邦的是索罗斯。 人民大学杨建和复旦大学郭飞舟总结介绍了索罗斯的非均衡市场观,值得参考。

  索罗斯的量子基金在33年历史中,业绩增长6148倍,年度复合收益率30%, 高峰期管理量子基金群资产规模220亿美金苏州园林的历史变化时间重大事件。作为投机者而不是管理者, 实践者不是理论家, 他对金融市场有自己特殊的逆向思维, 超前思维, 逆市场行事, 不遵守市场规则而是钻市场漏洞, 甚至组织庞大资金冲击市场破坏均衡, 在他的眼里,市场机制先天具有缺陷, 只有暂时脆弱均衡, 只要发现其内在矛盾就可轻易打破。 他的实践取得了效果,但他的理论却因从根本上挑战了 “主流经济学” 的基本理念而遭冷遇,他也是经济学界的“非主流”。

  -----对证券资产定价机制的 “反射性假定”

  经典投资理论以有效市场理论为基石苏州园林的历史变化时间重大事件, 认为决定证券资产市场价格根本性因素是资产内

  在价值,理性投资者通过对资产价值信息不断挖掘,按照信息所包含的内在价值在市场标价,以供求均衡的形式将价格确定苏州园林的历史变化时间重大事件。 噪声投资者对市场定价的非理性因素作为随机因素,仅是理性投资者价值定价的随机干扰,总体上相互抵消,不影响定价有效性。

  行为金融理论认为证券价格是对资产未来收益的心理预期,预期不可避免存在各类偏差,投资者心理因素对证券定价有重要影响,代表性理论是凯恩斯“选美理论”,投资要义不在于投资者自己对证券价值的挖掘认识,应重点关心其他投资者的看法苏州园林的历史变化时间重大事件。 索罗斯认为:市场价格反映投资者对基本面因素的评价,但不只是被动反映。市场价格具有诱导和影响基本面的主动作用。 评价失真的“认识偏见”意味着定价错误,还带来对基本面资源配置的扭曲诱导,作为影响价格因素信息再次反馈到市场中来,又引发新的偏见。认识偏见与基本面互相影响称作“反射性”, 两位一体不可分割,共同体现在价格上。忽视基本面和无视参与者的偏见都是错误的。 两个函数的递归关系导致永无止期的变化, 市场不会产生均衡的静的结果。 一组函数取值的不确定性可归因于它对另一组函数的依赖, 以至于一个初始条件的变化, 会相继引发参与者预期与基本面的系列变化, 市场价格演化成不可逆的过程。

  反射性概念否认有效市场理论中“信息独立性”假定,通过信息内生性与价格趋势性的解释也否定“价格随机漫步”, 支持“趋势投资”、“羊群效应”等“动量投资”行为的合理性苏州园林的历史变化时间重大事件。 在奔腾趋势中,避免羊群践踏最好方式就是跟随羊群。 另一方面“反射性”提示:不仅关注价格趋势性,同时注意价格趋势是否有基本面的同向演化配合,两种趋势互相强化可酝酿重大投资机会。

  -------市场经济的“近似均衡” 与 “ 动态不均衡”

  理想的价格均衡在纵向上暗示,以往所有影响市场定价的信息在价格中都得到充分反映,在没有新信息进入下,市场价格不发生大变化;在横向上,“均衡” 意味着不同品种虽价格不同, 但都依据其风险收益特征达到匹配, 不存在某一证券优于另一证券苏州园林的历史变化时间重大事件。 有效市场理论认为价格均衡性体现信息定价有效性, 个体投资者不能比市场更聪明, “市场总是正确的”。

  索罗斯对这种理想化结论提出尖锐批评苏州园林的历史变化时间重大事件。 首先,均衡性源于微观经济学的厂商均衡概念,供求关系决定市场价格。 供给曲线由生产函数决定, 需求曲线由消费函数决定, 两函数的相互独立性使得在供求曲线的交点, 可决定一个使市场出清的均衡价格。 这一分析在金融市场中有重大缺陷, 金融价格是“预期”的反映, 预期通过价格反射性同时影响市场供求两方面,破坏了供求独立性, 金融市场的“均衡价格”不可企及,金融价格本质特征是波动性。

  索锣斯提出“近似均衡”概念, 指投资者预期与基本面接近,不存在“认识偏差”,此时价格可视为由基本面事实单方面决定的过程, 证券内在价值可近似决定均衡价格苏州园林的历史变化时间重大事件。 有效市场理论描述的是这种“近似均衡”的市场状态,但近似均衡的市场意味着波澜不兴,无显著投资价值,反而不应成为投资者关注重点。

  “动态不均衡”,指投资者预期与基本面存在较大偏差苏州园林的历史变化时间重大事件。 投资者不仅要考虑市场根据基本面对预期的纠偏过程,更要注意预期偏差对于基本面的引导和塑造功能, 基本面和预期两方面可能互相强化, 陷入一种偏向化发展的剧烈变化中。 这是对日常波动的背叛而具有历史性意义,变动剧烈性使人意料不及,酝酿出具有标志性意义的历史性事件,投资者要把握的就是这种历史性市场机遇。

  动态不均衡中出现基本面巨变,抽掉了市场均衡定价的内在基础, 因此有“市场总是错误的” 命题, 聪明的投资者要利用这种错误并战胜市场, 有效市场理论认为市场不可战胜, 因此没有人长期稳定获得超额收益,最优的投资方案是被动式投资——将主动权交予市场,自己选择平均收益;相反,索罗斯从反射性理念出发,用实践证明超额收益是可以把握的苏州园林的历史变化时间重大事件。

  --------以“认识可错性”取代“完全市场”与“完全理性”

  完全竞争市场包含四个基本假定:1)交易客体是同质的;2)交易双方不存在妨碍其自由进出的市场壁垒;3)交易双方都是市场价格的被动接受者,没有个体的定价能力;4)交易双方都具有完全信息与完全理性苏州园林的历史变化时间重大事件。 在完全市场中,理性经济人通过对个体效用最大化的自由追求,使资源配置整体效率达到帕累托最优。 经济学家放松其假定的某一方面,使研究结论逼近现实。 如西蒙放松完全信息要求,提出基于有限理性的决策理论;制度学派提出“制度人”替代“经济人”,探讨交易成本对于市场效率的影响。

  金融投资理论基石——有效市场理论基本否定以上经济学家对古典理论的改进苏州园林的历史变化时间重大事件。他们认为金融市场最接近完全市场的理想环境——集中交易和产品规格化符合完全竞争的同质性假定;庞大的规模和充足的流动性消除了投资者进出市场的自然壁垒;一般投资者没有定价能力,价格操纵行为受到严格监控;信息的集中披露制度限制了内幕交易及信息不对称等缺陷。

  索罗斯反对这种理想化假设,提出“认识可错性”命题替代“完全信息”与“完全理性”假定苏州园林的历史变化时间重大事件。 “人类对于自己生长其中的世界的理解,与生俱来就是不完整的”。 不仅信息挖掘成本导致完全信息难以获取,更重要的是认识可错性的本质,借反射性关系影响到信息本身变化,不存在可供人们去完全认识的 “静态完全信息”, 也不存在可掌握完全信息的完全理性。

  这里,索罗斯继承了他的老师哈耶克,人类对世界的理解作为一种“感觉秩序”仅仅是“建立在个体经验基础上的一种解释”, “完全理性”假定是人类一种“理性狂妄”, 完全竞争假定所有事实都是已知的, 它根本没有为可称为‘竞争’的活动留下任何空间苏州园林的历史变化时间重大事件。 施蒂格利茨悖论也指出,如果认为市场是有效率的,人们就没有必要去挖掘信息;如果没有人通过主观努力挖掘信息,并将其反映到市场定价中去,市场又如何实现自身的效率呢?

  更严格的命题是“彻底可错性”苏州园林的历史变化时间重大事件。人类社会远非完美,我们对社会的解释也不能完美。对日常事件可以精确解释, 但日常事件对社会发展不具历史意义;对于历史事件,人们不可能事前有完美预测, 事后解释也不能自诩完全客观( “一切历史都是当代史” )。 人们在以往经验基础上建立的各种制度包括市场制度,都有缺陷,市场失灵普遍存在,市场崩溃只是市场失灵的极端形式。 对市场机制进行美化并推广到社会各个领域的思想,是一种“市场原教旨主义”。

  索罗斯把“彻底可错性”当作自己人生和投资基石,他晚年几次大型市场投机——冲击英镑汇率或介入亚洲金融危机,都有他寻找制度缺陷和市场失灵的痕迹苏州园林的历史变化时间重大事件。

  -------“投资科学” 与“投资哲学”之争

  现代投资理论认为“投资”是一门科学, 追求对于金融市场与投资规律概括性总结与确定性描述,大量运用数学工具,试图通过量化方法获得有关市场的精确结论——对于精确性的追求使投资理论率先进入工程化苏州园林的历史变化时间重大事件。

  索罗斯认为投资理论对科学的模仿在形式上成功,而内容有本质错误苏州园林的历史变化时间重大事件。 他从波普批判理性哲学出发, 指出科学与非科学的分界, 在于前者可“证伪”, 科学研究者与研究对象之间不存在相互干扰, “科学”的研究结论可通过受控环境下的重复实验得到验证。

  金融市场如历史进展, 时间上是不可逆的, “科学结论”没有可重复验证的相同历史环境, 投资理论不具备科学要求的“可证伪性”; 任何貌似能准确预言市场进程的权威理论都不可靠, 预言者本身是金融市场一份子,不能象自然科学家和研究对象之间自然隔离苏州园林的历史变化时间重大事件。 对于理论预言与市场进展的一致性,人们无法分辨究竟是研究结论精确反映了事实, 还是理论的影响力或权威性改变了市场参与者的思想行为,导致市场反过来迁就研究结论。

  索罗斯极力反对现代投资理论的精确化工程化倾向, “我所掌握的金融衍生工具知识十分有限,如同我知道的希腊文字母只有α、β、δ一样”, 金融市场本质特征是不确定性,成功投资只能寻着“猜想——反驳”路径不断试错苏州园林的历史变化时间重大事件。 索罗斯引用量子力学的测不准原理为自己作证:精确性的追求越高,认识误差越大。

  索罗斯的假设,与现代投资理论的假设,对于我们来说应该同等重视,不可迷信主流和教科书苏州园林的历史变化时间重大事件。 从索罗斯的假设出发,房地产机制可能是这样: 成本与价格不是相互独立的, 无论是10亿人的潜在需求,还是各类有效需求,还是地价和建筑材料的成本上升, 都不是房价的决定因素; 所谓供求平衡的交叉曲线决定均衡价格,只是预期与基本面一致时的相对静态均衡; 价格预期一旦形成就可以同时影响供求关系; 预期产生于基本面也可以改变基本面。 主流经济学的“ 金融超调理论”, 指出预期可以造成金融价格的超前过度反应, 原因是几个市场连通, 而金融市场的反应速度快于商品和劳动力市场, 经过市场自动调整, 几个市场最终自动达到均衡。 而索罗斯的 “ 动态不均衡市场” 却描述了错误预期不断改变基本面, 造成 “ 剧烈的偏向化发展”------先泡沫后崩盘的结果。

  问题在于,市场力量并不能决定预期和基本面互相作用的方向和性质, 错误预期可以回归基本面, 也可以引导基本面走向更大的偏差苏州园林的历史变化时间重大事件。 那么基本面的真正决定力量是什么? 难道是预期吗? 果真如此,那就可怕了。 预期可以人为制造,可以长期脱离并独立于基本面,可以改变基本面,在一定时期主导房地产价格。 这大概就是部分经济理论界,房地产商和媒体联手,不断鼓吹涨价的原因吧。 涨价论不需要制造虚假和掩盖真实信息, 就可以找出涨价的根据,因为基本面“真实信息” 也有虚假性,是可以随错误预期的产生而出现的。

  从索罗斯的假设出发,房地产机制可能是这样: 成本与价格不是相互独立的, 无论是10亿人的潜在需求,还是各类有效需求,还是地价和建筑材料的成本上升, 都不是房价的决定因素; 所谓供求平衡的交叉曲线决定均衡价格,只是预期与基本面一致时的相对静态均衡; 价格预期一旦形成就可以同时影响供求关系; 预期产生于基本面也可以改变基本面苏州园林的历史变化时间重大事件。 主流经济学的“ 金融超调理论”, 指出预期可以造成金融价格的超前过度反应, 原因是几个市场连通, 而金融市场的反应速度快于商品和劳动力市场, 经过市场自动调整, 几个市场最终自动达到均衡。 而索罗斯的 “ 动态不均衡市场” 却描述了错误预期不断改变基本面, 造成 “ 剧烈的偏向化发展”------先泡沫后崩盘的结果。

  市场力量并不能决定预期和基本面互相作用的方向和性质, 错误预期可以回归基本面, 也可以引导基本面走向更大的偏差苏州园林的历史变化时间重大事件。 那么基本面的真正决定力量是什么? 难道是预期吗? 果真如此,那就十分可怕。 预期可以人为制造,可以长期脱离并独立于基本面,可以改变基本面,在一定时期主导房地产价格。 这大概就是部分经济学家,房地产商和媒体联手,在地方政府支持下不断鼓吹涨价的原因吧。

  三. 泡沫的标准与中国状况

   现代投资理论对“泡沫”的经典解释出自《辞海》:“虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本增长和实业部门成长,金融证券地产价格飞涨,投机交易极为活跃的经济现象”苏州园林的历史变化时间重大事件。

   金德尔博格在《新帕尔格雷夫经济学大词典》中说,“泡沫状态”不太严格定义为,一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价,开始价格上升会使人们产生还要涨价的预期,于是又吸引新买主----只想通过买卖牟取利润,对资产本身使用和产生盈利能力不感兴趣苏州园林的历史变化时间重大事件。随着涨价常常是预期逆转,接着是价格暴跌,最后以金融危机告终。通常,“繁荣”时间比泡沫状态长些,价格、生产和利润上升比较温和,接着就是以暴跌(或恐慌)形式出现危机,或以繁荣逐渐消退告终而不发生危机。

   现代经济学将泡沫定义为资产价格对其基本价值持续性偏离,第一指资产价格脱离市场基础持续急剧上涨过程或状态(泡沫化),第二指资产价格高于市场决定的合理价格部分苏州园林的历史变化时间重大事件。

   泡沫是由于虚拟需求过度膨胀导致价格水平相对于理论价格非平稳上涨,分为安全区、警戒区、危险区、严重危险区苏州园林的历史变化时间重大事件。泡沫源于虚拟需求或投机需求,“买”是为了“卖”赚取差价;投资需求是通过租金获得投资收益。危险区与严重危险区泡沫难逃破裂,但安全区泡沫可维持,警戒区泡沫可膨胀到危险区,也可收缩到安全区。

  房地产供需30项指标——价格指标

  类型 亚类 具体指标 泡沫参考标准 中国实际值或情况

   轻微 严重

  表现 价格 出售价格 价格收入比:1:6以内 1:10以上 接近1:8

   房价格增长率 房价增长率/人均收入增长>1 房价增长率>30% 房价增长率/人均收入增长>1

   涨价范围 全国各类物业普涨 全国各类物业普涨 全国各类物业普涨

   出租价格 出租价格指数/CPI指数<1 出租价格指数<100 出租价格指数/CPI指数<1

   投资者心理 比较乐观 十分乐观 比较乐观

  表7、房价供需30项指标——需求指标

  类型 亚类 具体指标 泡沫参考标准 中国实际值或情况

   轻微 严重

   表现 需求 房屋销售额增长率 1<增长率/零售消费品增长率<2 增长率/零售消费品增长率>2 1<增长率/零售消费品增长率<2

   抵押贷款增长率 1<增长率/人均收入增长率<2 增长率/人均收入增长率>2 增长率/人均收入增长率>1

   储蓄占总存款比例 储蓄占总存款比例下降 严重下降 下降

   国际游资 大量进入 快速大量进入 大量进入

   民间游金 大量进入 快速大量进入 大量进入

  房价供需30项指标——供给指标

  类型 亚类 具体指标 泡沫参考标准 中国实际值或情况

   轻微 严重

   投资性购房比例 10%<投资/总购房比例<20% 投资/总购房比例>20% 10%<投资/总购房比例<20%

  表现 供给 开发投资增长率 3>增长率/GDP增长率>2 增长率/GDP增长率>3 增长率/GDP增长率>3

   开发贷款增长率 2>增长率/总贷款增长率>1 增长率/总贷款增长率>2 2>增长率/总贷款增长率>1

   房屋施工面积增长率 1<增长率/销售面积增长率<2 增长率/销售面积增长率>2 1<增长率/销售面积增长率<2

   房空置率 10-20% 20%以上 20以上

  来源:房价供需30项指标作证:中国房地产有泡沫苏州园林的历史变化时间重大事件,中国社会科学院财贸经济研究所 倪鹏飞

  房地产与其他商品不同,是消费品又是投资品苏州园林的历史变化时间重大事件。做为消费品在完全竞争市场中,均衡价格等于生产边际成本,供需决定均衡价格是基本价值。做为投资品由资产定价基本原理决定,生息资产基本价值等于预期未来现金流的贴现和。把预期未来每一年租金和最后一年房产的残值贴现到当前,就是基本价值。从供给看,房地产市场处于卖方市场,定价权掌握在卖方手里,做为买方消费者成为价格接受者,实际成交价格一定高于边际成本。 如果房子实际价格高出消费者保留价格,做为消费品价格被高估。

  有人对保留价格测算, 假定代表性消费者拥有全国城镇居民平均财富和收入,用现有财富和未来收入为购买住房融资苏州园林的历史变化时间重大事件。2002年城市居民户均资产22.83万,其中金融资产7.98万,房产10.94万元,其他为耐用消费品和经营性资产。2003年底城镇居民人均可支配收入8472元,户均人口3.1人,每户平均可支配收入26263元。买房100平米27.8万元。这个价格比消费者20或30年按揭的保留价格,分别高43.3 % 和29.3%。假定消费者用于住房按揭支出每年增长4%(目前城镇居民人均收入年增7%),20或30年按揭可支付23.2万元和28.7万元。前一种实际价格高出保留价格19.8%,后一种略高3.2%。相对于消费者保留价格,目前房价高估20~30%。

  2003年上海人均可支配收入14867元,是全国水平1.75倍苏州园林的历史变化时间重大事件。假定户均资产也是1.75倍,上海中等收入家庭20或30年按揭可支付房价为34万和37.7万,考虑收入增长分别为40.6万和50.3万。按2004年9月上海住宅8200元实际成交均价,四种情况下,实际价格比保留价格高估 141.2.1%、117.5%、102.0%、63.0%。

  以耐用消费品标准衡量,我国商品房价格超过了大多数居民的承受能力包括贷款能力苏州园林的历史变化时间重大事件。

  ----投资强劲增长苏州园林的历史变化时间重大事件。1998—1999年15%,2000年19.5%,2001年25.3%,2002年21.9%,2003年29.7%。 房地产投资占固定资产投资比重从1990年5.6%,上升至2001年20.7%。2002年,城镇房地产开发完成投资占GDP 的7.55%(国际上一般为3-8%),占固定资产投资17.9%。2003年,城镇房地产开发投资10106亿元,占GDP (116694亿元)8.66%,占固定资产投资18.34%,增长29.7%。 据百富勤经济学家称2004年一季度,中国总投资40 % 流入房地产业和地产服务行业。

  ---供应结构失调苏州园林的历史变化时间重大事件。 高档住房、大户型住房、商业用房供应过量,中低价位、中小户型住房供应不足。 杭州销售商品房,单价3000元/平米以下3.7%,3000~4500元/平米38.7%。南京苏州市商品住宅户均面积130平米。宁夏全区2003年在建商品住宅,90平米以上户型占69.4%,空置住宅中此类户型占80.9%。住宅与非住宅比例不合理,福建空置商品房中非住宅用房2/3;济南市空置房中高档住宅和写字楼占80%。

  ----空置率居高不下苏州园林的历史变化时间重大事件。空置率=(新建商品房的空置面积+存量房的空置面积)/房屋总量。100%,国际通行标准是10%。空置反映需求强度,影响未来走势判断,空置率居高不下时,市场价格稳定甚至反升,伴随投资膨胀,说明市场运行酝酿着越来越大的泡沫。 我国商品房屋空置率1999—2003年分别为41.13%、36.48%、34.78%、31.88%和28.46%。

  -------价格持续上升苏州园林的历史变化时间重大事件。 1998---2003年我国商品房价格涨幅为3.29%、-0.11%、2.88%、2.76%、5.7%,5%。2004年,全国商品房平均销售价格每平米2759元,上涨12.5%。住宅上涨11.5%,沈阳、南京、重庆居前三位,分别为19.2%、17.7%、15.6%。 2004年1---4 月又上升 12%。

  ----收入房价比超出警戒线苏州园林的历史变化时间重大事件。住宅价格中位数与居民家庭收入中位之比(收入房价比)合理水平为3∶1到6∶1。东京为4.8∶1。我国大部分城市平均房价与平均收入之比是8∶1到15∶1。上海、广州等房价收入比维持在8∶1左右。北京市民户年均收入为3.4万元,一套80平方米住宅需要40---50万,房价收入比为11∶1。 城市中高等收入阶层依靠自己的收入仍旧卖不起住宅,分期付款负担沉重,还款意愿建立在良好收入预期上,一旦收入下降,就会产生系统性的贷款风险。

  结论是:作为消费品,全国房地产价格已经高估20---30% ,上海北京房价大大超过本市居民购买力苏州园林的历史变化时间重大事件。以旧换新,将旧房出租偿还新房贷款,旧房由此变成投资品。而作为投资品衡量,房地产泡沫已经产生,正在迅速发展并接近危险区。

  支持大城市高房价,并拉动全国房地产泡沫的,是全国富人和外国投资者的投资和投机需求, 是银行信贷的扩张苏州园林的历史变化时间重大事件。投资品价格按资产定价模型,当期价值等于未来现金流的贴现和,资产基本价值与以下因素有关:租金、租金增长速度、投资回报率、房屋残值。衡量投资泡沫有如下指标:

  ---投资或者投机比例苏州园林的历史变化时间重大事件。投资与投机有区别。 投资指买房出租,长期收取房租;投机指买了以后直接出售,赚取差价。 两者又是可以互相转化的, 成功的投资可以变为投机, 如果购买的房子迅速升值, 投资者可把房子出手, 把多年以后的房租收入一次性贴现为卖房收入。 不成功的投机则被动变成投资: 买房以后如果跌价,也只能长期出租。 因此,不能仅仅限制投机炒房,而纵容买房出租的比例太大。 上海《解放日报》调查25个小区23694户,其中3885户,即26.5% 购买者是投资或者投机。更大数量的居民购买新房以后把旧房出租,以房租支付新房贷款,也是投资行为。 另有研究认为上海房地产投资比例是17% 。2005年二手房市场的发展将进一步提高投资比例。如果把旧房出租计算进去,投资比例肯定更大。

  ----租售比苏州园林的历史变化时间重大事件。投资合理性在于回收期,年租金与房价的比例如果超过1:20,就意味着投资买房要20年才能够回收,与银行存款相当,有什么投资价值? 北京一套旧房子租金是每年25000 元,价格是 50万, 20 年回收,不如卖掉房子还贷款,还可以节约20万利息。至于新房,租售比还要高出50%。或者是价格下降,或者是租金上升,否则是没有投资价值的。

  ----投机资本已成规模苏州园林的历史变化时间重大事件。温州炒房团民间说法有1500亿元,剩余资金联合起来进行炒房,几千万资金一起砸在某个楼盘上,抬高楼价再卖。 国际投机资本受到开放市场和人民币升值的刺激, 两年之内大约进入2000 亿美圆, 廉价购买人民币资产,一部分进入上海房地产并向其他城市蔓延。即使绝对规模不大,在边际上抬高房地产价格,造成泡沫是绰绰有余的。

  四 历史的教训与对策

  无论何等理论,如果逻辑没有错,其分歧就在于假设前提不同苏州园林的历史变化时间重大事件。 理论家的胜利从来不是在书本和课堂上可以得来的,而是其假设前提及其必然推出的结果,在历史中最终成为现实的时候。 这一历史大约需要十年至百年不等。 从逻辑上讲,主流与非主流都承认泡沫经济的可能性,只不过对其危险性和对策方面,主流派判断比较缓和,反对经济手段以外的政府干预,这就不能够真正控制房地产泡沫。我们需要以历史弥补逻辑和理论的局限,努力达到逻辑与历史的统一。

  美国储贷协会与房地产股市危机

  可追溯的有典型意义的金融房地产泡沫,首先是 20世纪80年代美国的储贷协会危机苏州园林的历史变化时间重大事件。

  美国储贷协会吸收存款并提供住房贷款, 长期在金融机构中占有重要地位苏州园林的历史变化时间重大事件。 20 世纪 70年代美国利率市场化, 1986年取消利率管制 Q条例。 储贷协会的长期固定利率抵押贷款,在利率市场化中出现资产负债期限和利率不匹配, 利率上升和金融创新加剧竞争, 使储贷协会筹资成本大幅上升,出现利率逆差。 经营多元化使资产迅速扩张,涉入不熟悉的新领域。 存款人只根据利率而非金融机构的资产质量进行储蓄,储蓄保险未与机构资产组合风险程度挂钩,导致经理道德风险。监管当局采取容忍态度,甚至不愿透露问题。1982年一半储贷协会丧失偿付能力,80%面临亏损, 挤兑风潮迅速蔓延。政府通过加强监管,彻底改革存款保险体系,最终渡过危机。80年代受里根减税刺激,美国房地产投资大规模扩张,1980年商业银行房地产贷款占贷款总额40%。 1986年国际石油价格暴跌, 1987年股市“黑色星期一” 加速房地产萧条,23个大城市房屋空置率为20%,。 通过机构关闭和银行信贷收缩,美国房地产泡沫破灭了。

  20世纪90年代美国股市经历 10年大牛市苏州园林的历史变化时间重大事件。 7000 点时多数人看跌, 格林斯潘不断放话警告股市泡沫已经出现,不断提高利率, 但股市小跌大涨,一直到 12000 点。此时,“ 泡沫论” 反而消失了! 社会预期是 20000 点! 结果在 14000 点崩盘, 回归到 7000点水平。

  日本地产泡沫神话的破灭

  ------低利率和银行信贷扩张苏州园林的历史变化时间重大事件。1985年广场协议后日元从1∶250升值至1995年1∶78。日本银行1987年2月下调贴现率。1987----1990年货币增长率10%,超出实际GDP增长。地价与物价指数的差距由25.2倍猛增至68.2倍,货币供给增加没有通过实体经济吸收,到了房地产股票等资产市场。股市从1985年12月13113点升至1987年9月的26000点,1989年12月29日历史最高点38915点。1987年东京证券交易所股票市值26600亿美元,超过纽约证券交易所的26520亿美元。

  ------利率和金融自由化苏州园林的历史变化时间重大事件。日本放开利率管制信贷配置,加剧了竞争。大银行投资于房地产,银行土地抵押贷款急剧膨胀,占贷款总额比例由1984年17%上升1992年35.5%。东京地价比1949年上升了10000倍, 预期并没有回归基本面, 国民对投资土地有特殊偏好,笃信“马尔萨斯条件”,言日本人口多土地少,流行着地价只涨不跌的神话, “日本卖下了美国,日本第一,21世纪是日本的世纪” 之说充斥全球。

  -------日本政府害怕政策调整伤害实体经济,长期政策摇摆不定,银行1989年5月上调贴现率4.25%苏州园林的历史变化时间重大事件。防止海湾石油价格上涨冲击,再一次至6.0%,给股市沉重打击。大银行证券公司不法行为曝光,损害人民信心。1991年股市最终崩溃,1992年下跌到14309点,20世纪末城市地产价格指数只相当于80年代中期。

  东亚金融危机与房地产泡沫

  东亚经济基本面一直不错, 问题出在政府补贴和信贷支持出口苏州园林的历史变化时间重大事件。 货币钉住美元、资本项目自由化以及金融市场管制的放松,可以低廉成本得到外部资金。 缺乏良好的市场纪律,微观机制落后,企业交叉持股,很小的股份就可以控制大资本,投资效率并没有提高。 以银行为主导的金融体系,监管体系落后。资本市场不发达,大部分外国资本直接通过银行体系流入本国经济,银行信贷评估和内控体系不健全,放贷偏好抵押贷款特别是房地产抵押,银行在房地产业资产占其贷款总额比重30%,资产价格飞速上涨。 1997年国际半导体市场不景气,石油市场波动,中国墨西哥竞争压力,泰国印尼韩国和马来西亚等国出口下降,投资者信心动摇,外汇储备下降,金融危机终于发生。

  香港突然出现房地产和商业繁荣, 制造业转移到内地,经济转型为金融贸易服务,1998年房地产业对GDP贡献为20%, 投资占固定资产投资50%, 政府收入35% 源于房地产业苏州园林的历史变化时间重大事件。1996年香港银行业放松住房按揭贷款审查标准,房地产再度暴涨, 购买私人住宅的贷款从GDP 8%,1998年上升到 40% 翻了5番。 在东亚金融危机中为维持联系汇率, 只能提高利率,造成股票和房地产崩盘。 股票指数16000点下跌至10000点, 1998年经济陷入负增长, 至1999年3月房地产下跌了 60%。

  台币在1983年升值,从1∶40到1986年的37.84,4年升值5%;到1992年为25.47,平均每年升6%,1996年为27.5,1998年亚洲金融危机贬值10%苏州园林的历史变化时间重大事件。 货币升值引起股市大涨,股价指数从1985年7月的600点上升至1986年9月的2505点,1987年升至4600点。全球股市风暴使指数跌到2298点,稍作整理再度上涨,1988年9月26日达到8870点,到1990年股市13608点,5年时间股市上涨23倍。随后下降,到1990年2565点,1997年10,200点,比1985年仍上涨17倍。 然后大幅度地崩盘。

  在东亚金融危机中,泰国、香港、日本、韩国、新加坡等国的房地产价值普遍缩水30%—70%苏州园林的历史变化时间重大事件。IMF研究表明,信贷膨胀是各国资产价格膨胀和泡沫崩溃罪魁祸首,银行信贷渠道对房地产市场作用明显强于对股市;在泡沫崩溃之前,各国房地产都经历与信贷扩张相关的迅速上升,相对于信贷规模变化,房地产价格上升的反应速度是价格下降的三倍。 NBER研究以14个发达国家20年的面板数据为样本计量表明,与一般人们的感觉相反,股市波动对居民财富效应影响较弱,房地产波动对居民财富效应影响非常强, 泡沫破灭损害远大于股市,因为极大抑制居民消费增长,从实体经济方面阻碍经济进一步发展。

  中国北海市房地产泡沫

  1992年和1993年我国固定资产投资增速44.4%和61.8%,出现投机狂潮,股票热、房地产热、倒卖汽车苏州园林的历史变化时间重大事件。全国300多家房地产开发企业,1992年增至万家。北海市从3家猛增至700家。

  金融资源膨胀,投资者借来18—25% 的高利息贷款进行投机苏州园林的历史变化时间重大事件。

  北海市政府决策失误,他们认为北海没有资金只有土地,以土地“引凤筑巢”是上策,炒地越多资金也越多,房价飞涨,房地产开发规模足够200万人生活,常住人口只有20万,加流动人口不过50万苏州园林的历史变化时间重大事件。没有强劲稳定需求市场和雄厚工商业为后盾。1993年7月全国信贷规模急剧紧缩,大量资金抽走,400家开发公司自动消失。房价骤跌30%,市场泡沫崩溃。

  在中国特别容易产生经济泡沫, 20 世纪80年代从长春君子蓝泡沫开始, 发展到出口的上百种土特产品都曾经在国际市场好销和深圳特区抢购的双重刺激下, 出现了价格和生产的暴涨暴跌, 经济学上称为“蛛网效应”苏州园林的历史变化时间重大事件。 90年代以来发展到金融和社会许多领域,已产生互连网泡沫,GDP泡沫,股市泡沫,汽车泡沫,大学生泡沫,传销泡沫,美女经济泡沫等,已经纷纷破灭。 尚未破灭的是房地产泡沫和外资泡沫。 泡沫的产生是必然的,在初期一定程度上具有刺激发展的作用,问题在于人们为什么迷信泡沫?政府为什么不敢或不能有效治理?

  第一,中国人出于对计划经济反感,产生对市场经济迷信苏州园林的历史变化时间重大事件。 新的市场经济教条代替了计

  划经济教条,把一切问题归结为市场经济的不完善,而不是市场经济本身苏州园林的历史变化时间重大事件。

  第二苏州园林的历史变化时间重大事件,中国人缺乏对于市场经济的经验和本质认识,既不敢用马克思主义揭露现今中国

  市场经济外衣下的权力资本运动;也不能识破西方主流经济学误导苏州园林的历史变化时间重大事件。对市场运作缺乏经验,盲目性很大。

  第三,泡沫制造者有巨大经济利益,少数人制造涨价预期,力图扩大泡沫苏州园林的历史变化时间重大事件。

  第四,政府宏观调控缺乏经验,很不成熟,且受到既得利益集团的误导或者压力苏州园林的历史变化时间重大事件。

  第五,中国人口多且素质低下,各方面发展极不平衡苏州园林的历史变化时间重大事件。少数人不择手段暴富造成全民追求暴富的浮躁心理, 包括从外国介绍骗术,使用中国传统的“洗脑筋” 办法,手段无所不用其极。我见过北京高级记者卷入传销不能自拔者不乏其人,一个小小的“金融金字塔”设计在短短数月可发展成数十万人的传销组织,愚昧和疯狂另人震撼。

  第六,北京上海等大城市,房地产及其所拉动的产业占 GDP 50 %, 地方政府为短期政绩,与中央政府争夺金融土地资源, 有意维护房地产泡沫苏州园林的历史变化时间重大事件。

  第七, 银行支持房地产共谋利益苏州园林的历史变化时间重大事件。 中国储蓄大于投资,银行存款大于贷款数千亿,急于放款,特别愿意对消费者进行住房信贷, 存贷款利率相差 3个多百分点。 有人说房地产贷款有实物抵押, 没有风险,这是对非系统风险而言。 如果系统性风险出现, 房地产公司只是倒闭而已, 过剩商品房集中到银行廉价拍卖, 经济损失是银行承担。银行最怕呆帐,运用100亿资金依靠吃利率差盈利,1年一个百分点,利润是1亿;一个百分点呆帐就消耗1年利润。 我国商业银行至少有25% 呆帐,如经房地产泡沫洗劫,可能达到40%。 之所以没有发生居民挤兑存款,是因为中国仍旧年轻储蓄率高,掩盖了呆帐。 2006年以后外资银行开始分流国内银行储蓄,人口迅速老化和超前消费使储蓄率降低。如有突发事件影响居民信心造成挤兑,外商撤资,银行危机将导致全面危机,中国发展,改革开放的成就将毁于一旦。

  房地产泡沫的防范与控制,需要采取综合性措施苏州园林的历史变化时间重大事件。

  对未来 5----10年总量和结构进行整体把握,解决供给不足和结构失衡问题苏州园林的历史变化时间重大事件。调高

  投资别墅、高档公寓、高档娱乐设施、商厦写字楼的贷款利率,调高个人非自住房的贷款利率,使低息政策向中低收入者倾斜;对高档不动产开征不动产累进税苏州园林的历史变化时间重大事件。

  第二苏州园林的历史变化时间重大事件,统计已有房地产详细信息,增加经济适用房,保证一定收入水平居民买得起

  或租得起房,政府对真正需要住房的居民提供优惠苏州园林的历史变化时间重大事件。

   第三苏州园林的历史变化时间重大事件,发展房地产金融,加强对按揭贷款风险控制,控制投资性购房,尤其是通过按揭贷

  款进行的投机性购房;完善信用制度和抵押制度、抵押保险和抵押二级市场苏州园林的历史变化时间重大事件。控制消费信贷,提高首付款比例。加息要慎重,中国按揭贷款利率不低;开发性贷款更高,加息可能会使本已紧缺的房地产供应链条出现脱节。

  开征财产税,即使闲置也要按评估价征税,加大囤积房地产成本苏州园林的历史变化时间重大事件。

  从土地源头入手苏州园林的历史变化时间重大事件,保障土地使用结构合理,加快建设有形土地市场,实现国有土地

  使用权交易的公正公开公平苏州园林的历史变化时间重大事件。建立土地信息系统,各城市政府应对所有待出让的土地、现有土地使用结构、规划、评估价格等信息公开,防止圈地炒地谋取暴利;对违规者给予严厉制裁。

  鼓励成立住宅合作社苏州园林的历史变化时间重大事件,由政府提供廉价土地,欲购房的居民自己组织起来,对住宅

  的设计,采购,施工,财务,质量,进行全过程的参与和监督控制,象目前大部分装修那样,彻底打掉中间环节的非法回扣,估计可以使成本降低 30% 左右苏州园林的历史变化时间重大事件。

   第七,坚决打击房地产业的囤积居奇,制造虚假成交量,操纵价格和舆论等垄断行为苏州园林的历史变化时间重大事件。进行要素市场化改革,防止少数人利用权力控制稀缺资源,进行寻租与腐败活动。

  就宏观调控层面而言,升值与升息,是遏制房地产泡沫的两个车轮苏州园林的历史变化时间重大事件。

  理论上讲,当一个国家或地区的货币面临升值压力或货币持续小幅度升值情况下,在升值前如把外币换成本币,一旦本币升值,投资者便能获得与升值幅度相应的收益(把本币兑成外币即可兑现该收益),促使投资者追逐该国资产,最有吸引力的是股票和房地产,投资者不但获得升值收益,还能获得股票房地产本身增值收益苏州园林的历史变化时间重大事件。巨额资金进入股市和房市,促使股价房价上涨,进一步吸引资金,促使股价房价进一步上涨,从而出现泡沫经济。

  与历史上的日本不同, 人民币升值有利于遏制房地产泡沫苏州园林的历史变化时间重大事件。 因为2003年以来在人民币汇率升值预期下,国际游资早已通过各种渠道进入国内房地产业。统计表明,2003年末我国外汇储备增加约1169亿美元,但贸易顺差仅为255.3亿美元,外商直接投资约为570亿美元,缺口约344亿美元;2004年外汇储备余额6099亿美元,增加51.3%,新增2000多亿美元,其中有大规模投机资金,进入中国购买廉价人民币资产,主要投向应该是房地产。 如果人民币升值幅度足够大,打消了升值预期,投机资本获利撤离,房地产价格会大幅度下降, 这对于遏止房地产泡沫是有利的。如确认升值预期导致泡沫经济,就应让人民币尽早升值。如坚持不动,随着均衡汇率不断升值,名义汇率偏离均衡汇率的幅度越来越大,泡沫经济风险越来越大。

  另一种办法,不升值而提高人民币利率苏州园林的历史变化时间重大事件。过去6年,澳大利亚,新西兰,英国,爱尔兰,荷兰,西班牙的实际房地产价格年上升 8---12%,美国 4%,在波士顿,旧金山 为 10%, 房价与平均收入之比达到历史新高,超过 1975---2002年均值。全球将购买房产作为投资,股市崩盘,养老金亏损后资金涌向房地产。澳大利亚经常出现几千人挤爆讲演大厅的场面。英国 30% 人认为,投资房地产是最好养老手段,只有 27% 选择养老金。70年以来,英国各项资产回报率平均值税后4。5%,房地产回报率却是负3。7%。更多的人使用消费信贷投资房地产但房租下降。美国,英国,西班牙扣除维修费以后,房地产回报率只有 3--4 %,比贷款利率还低。 西方国家提高利率将加速房地产泡沫破灭。美国澳大利亚等国居民债务负担接近历史高点。英国抵押贷款债务负担占居民家庭收入 12%,如利率提高到 6。5%,将上升到 15。5%,达10年来最高水平。

  美国进入加息周期,人民币利率不可避免随之上升,央行加息表明国内利率将进入一个上升周期,对于资金密集型的房地产行业来说是强有力调整信号,促使购房者重新审视房地产价格走势,改变上涨预期苏州园林的历史变化时间重大事件。与供给相比,加息对需求方影响更大。利率进入上升周期使购房者消费行为更合理,投资者投资行为更理智,房地产价格更加合理,房地产虚热及“泡沫”现象渐渐消解。对房地产开发企业来说,推动其加速开发的动力是旺盛需求,最大问题是严控信贷措带来资金紧张,不得不以更高的资金成本到银行系统以外融资,如基金、信托产品、企业债等。减缓房地产投资速度。 有人认为央行实行稳步而适度的升息政策,整体房价就可能小幅缓慢回落,最终实现“软着陆”。我以为不然。货币手段见效太慢,而且治不了垄断,或许在提高到一定程度如7% 以后,才能决定性地击破房地产泡沫,但时过数年,房价已成天文数字,破灭是必然的了,在不是调控而是崩盘。 这样的结果危害极其严重,它使资产价格发生扭曲、资源配置失衡,银行资金链条断裂,引发金融系统性危机。

  2005年前4个月房地产泡沫继续发展,主导力量是房地产商垄断和地方政府支持,长期制造涨价预期造成的, 中央政府经济调控手段无效,说明了我们“非均衡假设”的正确,中央政府必定采取更加严厉的手段,目标就是让房价有明显的回落,同时改善房产结构苏州园林的历史变化时间重大事件。 这次房地产泡沫能否控制得住,其意义远远超过房地产和经济发展本身,这是对中央政府能力的一次考验,是对市场经济能否完善而不被投机资本要挟的一次考验。 我们相信,只要中央政府决心坚定,又有广大居民真实需求的支持,在挤掉投机资本,打击垄断以后,正常需求会进入市场,

  使我们的年轻的房地产行业苏州园林的历史变化时间重大事件,在不断挤泡沫的过程中,实现长期稳定可持续发展,使社会主义和谐社会“ 居者有其屋”的理想,真正在经济增长中得以实现

  我们“经济学非主流派”的观点很明确,由于市场经济天生不是均衡的而是不均衡的,由于金融房地产市场的高度垄断性,仅仅依靠经济手段不足以控制泡沫经济,需要综合治理,包括使用行政法律宣传组织手段在内,其性质不是反对市场机制和经济规律,而是克服垄断,克服市场经济的不均衡性和金融危机的内生性苏州园林的历史变化时间重大事件。这次控制房地产泡沫能否成功,关系到中国未来发展前途。如果半途而废,不仅使泡沫坐大,崩盘以后诱发金融与社会危机,而且将严重削弱中央的权威,人们会问:三年治不了几个房地产商,这么大的中国将如何管理? 难道中国真的如他们所说, 迟早要被大资本,大房地产主所控制吗?现在房地产泡沫尚未坐大;治理成本低损失小,根本不存在什么不能治理,不敢治理的问题。所以这次一定要治出结果来,房价应该下降20—30%,回归到2003年的水平,才能挤走投机资本,引入正常需求。 长期坚持下去,不断打击泡沫引入正常需求,中国房地产的潜在需求才能够正常平稳地发挥出来,进入长期,稳定,可持续发展的轨道。

苏州园林的历史变化时间重大事件,[经济杂谈]泡沫经济理论与中国房地产市场的调控(转载)

泡沫经济理论与中国房地产市场的调控

  内 容 提 要

  本文从目前房地产的形势与争论出发,介绍了西方的房地产经济学,马克思的地租理论和索罗斯的市场非均衡观,对他们关于市场经济,房地产经济和泡沫经济的理论,进行了理论上的综合;然后提出了一系列关于房地产泡沫的标准,对中国房地产现状进行衡量,得出的结论是:中国房地产泡沫已经产生,并以极快的速度发展;在总结国内外经验教训的基础上,提出综合治理措施苏州园林的历史变化时间重大事件。

  由于市场经济天生不是均衡的而是不均衡的,由于金融房地产市场的高度垄断性,仅仅依靠经济手段不足以控制泡沫经济,而需要综合治理,包括使用行政法律宣传组织手段在内,其性质不是反对市场机制和经济规律,而是克服垄断,克服市场经济的不均衡性和金融危机的内生性苏州园林的历史变化时间重大事件。

  中央提出控制房地产泡沫已经三年,但房地产价格直线上升,迫使政策力度不断加大力度,直至2005年5月11日七部委联合下达通知,各地政府和房地产商也只承认房价不再上升,竭力抗拒价格下降苏州园林的历史变化时间重大事件。这是一次地方利益与中央的博弈。 如果半途而废,不仅使泡沫继续坐大,诱发金融与社会危机,而且将严重削弱中央的权威。 再做什么对会受到既得利益集团的抵抗。 必须维护中央政府权威,使用综合手段,坚决挤出房地产泡沫。

  现在房地产泡沫尚未坐大;治理成本低损失小,根本不存在什么不能治理,不敢治理的问题苏州园林的历史变化时间重大事件。一定要治出结果来,各地特别是上海,南昌,重庆,杭州的标志性房价已经上升一倍以上的,该回落上升幅度的 50%; 平均价格水平应该回落 20---30%, 到2003年的水平,以挤走投机资本,引入正常需求。 以后还会再涨,

  还需要再打击泡沫引入正常需求, 不断坚持下去,才能使中国房地产的潜在需求正常平稳地发挥出来,进入长期,稳定,可持续发展的轨道苏州园林的历史变化时间重大事件。

  关键词:

  市场经济非均衡 房地产泡沫 租售比 绝对地租 银行脆弱性 涨价预期

   一.目前房地产价格的基本走势与争论

  中国房地产业有巨大的长期潜在需求苏州园林的历史变化时间重大事件。各国人均GDP从800美元到 13000美元,是住房消费持续发展阶段,中国已超过1000美元。世界平均城市化水平是50%,发达国家是75 %,中国只有38 %,每年提高一个百分点,有3000万人进城,需要600万套住宅, 拉动内部需求8000亿人民币,相当于GDP 每年增长5个百分点。 城镇居民住房消费占全部消费比重仅10%,人均建筑面积从1978年的8平方米增加到22平方米,2020年可达到35平方米,潜在需求有30亿平方米。 现实需求也是巨大的:20%城镇家庭想改善住房,2700万户每户增20平米,就是5.4亿平方米,还有房屋拆迁产生的被动需求。只要收入逐年增长,房地产需求必然逐年增长,随着建筑质量提高和土地资源日益稀缺,住宅价格长期呈上升趋势。

  中国房地产业自20世纪80年代开始迅速发展苏州园林的历史变化时间重大事件。农村盖了两至三轮新房。90年代住房改革,相当比例的城市居民以低价购买了旧住房产权,城市大规模发展并派生拆迁需求,人均收入的提高,建筑技术的升级,农民进城,消费信贷等金融支持,促使房地产的质量升级,需求主体从商业楼宇向住宅转移,从集团购买力向个人转移, 2002年以来则迅速从消费品向投资品转移,从国内投资者向国际投资者转移。但良好的长期发展预期,并不意味着短期就没有泡沫,相反会成为炒作借口。“金融超调理论”早已证明, 预期可以引导金融房地产价格大起大落,而价值回归是一个后续的长期过程,甚至伴随着剧烈的崩溃。作为非均衡的市场经济,特别是高度垄断的金融房地产,其价格暴涨暴跌,泡沫生成与破灭,只要宏观控制稍微放松,几乎是必然出现的,而且一旦形成就很难控制,对此估计不足,将产生严重后果。

  房地产泡沫不仅造成金融危机,而且影响房地产长期发展苏州园林的历史变化时间重大事件。我国1992年经济出现强力起飞,

  但1993年信贷失控,集中于北海炒作房地产泡沫,迫使中央政府严厉打压,结果使全国房地产业长期低迷苏州园林的历史变化时间重大事件。 1997年受亚洲金融危机影响,经济低迷,国家出台一系列刺激经济的宏观政策,包括大力鼓励房地产业发展,直至2000年效果才发挥出来,持续6年出现投资高潮,势头过猛,三年来中央银行,国家发改委,国务院多次试图控制,都不能奏效。

  2002年8月26日建设部等单位联合颁布《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》提出:充分发挥政府职能,加强房地产市场宏观调控;强化土地供应管理,严格控制土地供应总量;发挥城市规划职能,规范建设用地管理,促进土地的合理使用;严格控制自有资金不足、行为不规范的房地产开发企业新开工项目;大力发展经济适用住房,调整房地产市场供应结构;充分发挥金融对房地产市场的调控作用等苏州园林的历史变化时间重大事件。原计委经济研究所给出泡沫“五高”标准,投资持续超高增长、消费持续超高增长、房价持续大幅攀高或居高不下、房价收入比偏高。人民银行对房地产贷款违规进行清查。2003年8月12日,国务院18号文件称房地产市场发展不平衡,一些地区住房供求结构性矛盾较为突出,房地产价格和投资增长过快;市场服务体系尚不健全,住房消费还需拓展;房地产开发和交易行为不规范,监管和调控有待完善。 2003年6月中央银行121号文件控制对房地产贷款,要求房地产开发企业申请银行贷款,自有资金应不低于开发项目总投资30%。2004年4月份中央作出结构性过热的判断,进行严厉紧缩,健全土地出让制度和土地垂直管理体系;清理项目重点是钢铁、电解铝、水泥、党政机关办公楼和培训中心、城市快速轨道交通、高尔夫球场、会展中心、物流园区、大型购物中心、城市建设。10月28日人民银行把一年期贷款基准利率从5.31%上调到5.58%,存款利率从1.98%上调到2.25%,这是9年来首次加息,2005年又限制对二手房贷款。

  但是,严厉的土地控制,和对经营性土地实行“招拍挂”,却被某些房地产商用来制造涨价预期,声称2005年将出现土地和房屋荒苏州园林的历史变化时间重大事件。 结果是2004年房屋销售、土地交易和房屋租赁三大价格继续全面上涨,京津地价2009元/平方米,长江三角洲上涨6.9 %,珠江三角洲上涨1.84%,大部分城市地价增长7%,广州2%,成都贵阳西安呼和浩特增长13.5%、13.7%、14.7%、13.2%。其中住宅用地增长8.9%,工业用地增长1.9%。 全国商品房每平米平均2759元,上涨12.5%。沈阳南京重庆分别上升19.2%、17.7%、15.6%,其次是上海天津兰州青岛宁波杭州,高档楼盘飙升最快。北京期房每平米涨了226元,现房涨77元。标志性城市的标志性建筑价格翻倍,杭州,上海和北京的最高房价很快突破每平方米万元,重庆南昌等城市紧随上海突破5000元,而广东深圳则后悔自己“过于理性”, 房地产商赴上海学习经验, 强化组织与宣传,准备来一次不低于30%“补涨”,类似于股票中的坐庄。

  房地产泡沫的推动力量,首先是地方政府的发展冲动苏州园林的历史变化时间重大事件。经济增长自身周期惯性影响非常大。上一年GDP增长1%,其它条件不变情况下,第二年GDP增长0.992%。 而房地产需求增长1%,拉动国内生产总值增长0.0044%。房地产业对经济增长的直接拉动作用比我们想象小的多。但是房地产可以促进建筑业,拉动建材钢铁机金融服务等相关部门;居民居住环境改善扩大消费品需求;间接带动城市基础设施和相关公共服务业。 地方政府还可以利用房地产的发展获得卖地的收入,城市建设是最能够表明政绩的。其次是房地产商的暴利,商业银行及其背后权力阶层的利益。客观上讲,中国经济进入持续高速增长时期,全国弥漫乐观情绪,对于经济泡沫缺乏切肤之痛。国际资本仍旧看好中国大举进入。北京在2008年还有奥运会,这都是房地产泡沫虽产生但“可持续”, 甚至扩大的原因。

  泡沫经济的鼓吹和制造者,正在由“自发的利益群体”,变成“自觉的利益集团”,出现了自己的代表人物,集体发言干预舆论和政策苏州园林的历史变化时间重大事件。他们提出了自己的理论和观点,:中国不存在泡沫经济;房价还要上升20年;房价不受成本限制,想涨多高涨多高;稀缺的土地资源应该首先满足富人需要,他们的触角已经伸到了北京香山和颐和园这样的著名公共场所,并准备展开亿元豪华别墅大竞赛,如此下去,大概各地的名胜古迹和人民公园,就成为全世界富人的别墅区了;

  他们对于房地产结构的看法是:富人购买相当比例的住宅,租给一般居民;政府没有义务为一般工薪阶层解决住宅问题,大多数人应该租房而不是买房苏州园林的历史变化时间重大事件。这是在中国贫富差距日益扩大的条

  件下,企图利用中国社会对于“市场经济自发性”的迷信,反对政府干预,适应,固化并发展两极分化的社会结构,使少数人成为大房地产主依靠房租过活,大量住宅由消费品变成投资品苏州园林的历史变化时间重大事件。这样的模式不要说社会主义和谐社会,比三民主义的“耕者有其田,居者有其屋”也大大倒退,这是在中国发展大地主的纲领。许多媒体为了区区广告费,就帮助他们制造涨价预期,推波助澜,扮演了极不光彩的角色。那些否认中国有“拉丁美洲化”危险,说拉美化是“假命题”的大学问家们,不妨睁眼看一看中国的现实,张耳听一听“房地产大噩”的狂言,这样的模式,比拉美模式有过之而无不及!

  2005年1--4月又上升 12%,投机资本越来越猖狂,垄断势力越来越嚣张,广大居民的正常需求受到泡沫压抑,持币待购,极其焦躁不安;银行风险也越来越大,迫使国家不断加大控制力度苏州园林的历史变化时间重大事件。5月11日,国务院7部委联合下达文件,采取综合措施稳定房价,引起了轩然大波。各地方政府开始控制节节走高的房价,含有拥护中央的政治表态含义。物极必反,天下哪有只涨不跌的价格?神话越离奇,破灭越彻底。 何况正在被股市崩溃所折磨的中国人,也不会相信房价20年只涨不跌的神话。 现在有人放风,房价只是“减慢上升速度”,绝无跌的可能,同时对政府措施大肆攻击,什么“滥用行政手段,恢复计划经济”等等。这种论调在1994年打击北海房地产泡沫,治理通货膨胀;1998年对抗亚洲金融危机在香港托市;2004年控制经济过热时,我们一再听到,不可不辩。

  二. 经济学关于房地产泡沫的理论

  经济预测具有非常明显的利益导向,我们要指出的是分析方法明显不同苏州园林的历史变化时间重大事件。认为有泡沫的主要是金融专家,认为没有泡沫的主要从商品供求关系和成本角度分析。 更为深刻的分歧延伸到马克思经济学与西方经济学,古典经济学与新自由主义经济学,主流与非主流对于市场经济均衡与非均衡的不同假设。

  第一,在西方“主流”经济学中,承认金融泡沫的极大危险性苏州园林的历史变化时间重大事件。

  在一般均衡理论框架下,西方主流经济学在亚洲金融危机以后,对泡沫经济进行了比较深入的研究和反思苏州园林的历史变化时间重大事件。比如信息不对称理论承认,过度炒作会导致投资者高估或低估房地产投资收益。 委托代理理论提出了“道德风险”概念,在房地产业,经营者可通过回扣获取个人非法收入,地方政府通过卖地追求政绩,银行过度放款,消费者大量使用消费信贷也没有真正的还款计划。相关四方面都没有“硬约束”。

  寡头垄断或垄断竞争理论苏州园林的历史变化时间重大事件,适用于垄断程度很高的房地产业,公开价格竞争是不充分的,大多数企业是共同定价,类似股市坐庄那样制造虚假成交,操纵价格和舆论,制造涨价预期,

  肯定存在而且随泡沫的膨胀而发展苏州园林的历史变化时间重大事件。

  银行脆弱性理论指出,房地产业资金大部分依靠银行贷款苏州园林的历史变化时间重大事件。融资便利程度提高和国际资本大规模进入,可使投资者金融资源增加。预期房地产高收益率是金融失控的关键因素,银行自身所拥有房地产价值上升及银行资本经济价值上升;以房地产为抵押品的贷款抵押市价上升,现有贷款组合中损失风险下降,促使银行增加贷款。以为个人消费信贷是“优质资产”就没有风险是完全错误的,这种贷款可以抵抗非系统风险,但不能对抗系统风险,一旦房价下降,银行资产规模缩水,房地产作为抵押品的贷款项目价值下降,违约率上升,银行资本缩水盈利下降,减少信贷供给。此时监管者必然执行措施,如提高资本准备金、严格头寸规定和信贷管制,对房价施加向下压力,泡沫就会崩溃。

  房地产业的特殊性在于严重的供给约束苏州园林的历史变化时间重大事件。在资本劳动力和土地三要素中,土地供给弹性最小。房地产供给弹性较小,需求弹性较大,因此房地产企业有天然提高价格的倾向。在经济持续增长时期, 商品房的均衡价格会持续上升,并依靠套利活动实现。

  政府干预理论指出了政府失灵的危险苏州园林的历史变化时间重大事件。政府干预方式有城市规划、土地利率税收政策,直接投资等。干预失灵指效率低下,浪费严重,制度约束缺失,被利益集团“俘获”为其特殊利益服务,共同“寻租” 。我国房地产主管部门多、规章制度繁杂。发改委、规划委、国土房管局、市建委四个主要行政主管部门,工商局、税务局、园林局10余家。 干预和管理过少是指,征地制度不公开透明、对土地补偿不到位。如果中央政府判断失误,或者不能控制地方政府的卖地冲动,使泡沫经济坐大。

  经典的Carey 房地产模型指出,房地产价格取决于投资者数量,收入水平,供给数量,金融政策等因素苏州园林的历史变化时间重大事件。李宏谨对中国房地产进行了检验,结论是:

  1:房地产价格与投资者数量成正向变动,与投资者可以获得的金融资源成正向变动,而与房地产市场的供给数量成反向变动苏州园林的历史变化时间重大事件。中国市场上增加一个投资者,房地产价格上升0.15元;增加1亿元贷款,上升0.685元;增加1万平米竣工面积,下降0.32元。贷款对价格的边际影响最大。

  2.房地产市场的供给收入弹性小于需求收入弹性,供给约束大于需求约束苏州园林的历史变化时间重大事件。收入弹性是1.55,供给弹性是0.75。供给约束大于需求约束,城镇居民人均可支配收入增加1个百分点,实际供给仅增加0.75个百分点。

  3.房地产开发贷款与房地产供给同方向变化,个人住房贷款与房地产市场需求同方向变化苏州园林的历史变化时间重大事件。 房地产供给贷款弹性系数为0.95,需求贷款弹性系数为0.68,说明银行信贷直接决定供需。

  4.低利率政策极大刺激供给和需求苏州园林的历史变化时间重大事件。 房地产需求对名义利率敏感程度大于对供给敏感程度,名义利率上升1个百分点,房地产需求增长率下降0.97个百分点,供给增长率下降0.64个百分点。 1996年以来8次降息,开发企业高负债经营,资产负债率达到 75%。 利率下调时供给增长无法跟得上需求增长;利率上调时房地产需求下降的速度快于供给下降的速度, 对房地产价格构成向下压力。 房价回落可能使房地产企业资金链条断裂, 引发银行大面积坏账和宏观经济波动, 金融风险大量集中于供给方,传导至银行部门。 当房地产贷款期望收益提高、或者最低资产规模要求下降时,银行将具有扩大房地产贷款规模的动力;而若违约率的上升或相关金融产品越加丰富,则可以降低银行贷款在房地产业的集中程度。为防止泡沫和银行贷款在房地产业集中,可执行更高的银行最低资本规模监管规定、丰富银行投资金融品种。

  第二,马克思的地租理论,指出了房地产业超额利润的来源苏州园林的历史变化时间重大事件。

    有人认为房价大涨的最大理由是土地稀缺,这是看涨的成本推动理论苏州园林的历史变化时间重大事件。房价构成比例大约是:地价40%,建筑材料20%,建筑成本30%,税费10%。 成本推动来自建材涨价、土地成本增加、品质提升三个方面。上海中心地区地价(包括拆迁成本)占房地产开发总成本50%;精装修及房型设计、建筑外观居住功能等住房品质提升使成本提高7%;建材涨价,建安成本上涨使成本上涨5 %。 把地价上升归结为“招拍挂”是错误的, 土地定价的公开化市场化并没有提高土地价格,只是把原来的 “灰色收入” 变成公开的政府收入。房价上升的 “需求拉动理论” 认为,土地需求由最终产品如住宅写字楼商业用房及工业用房需求决定,是房产市场供需决定土地供需,房屋价格决定地价。通过降低地价来降低房价是不可能的。 政府不要人为控制价格,应让市场做主。

  房价分为性质根本不同的两个部分, 地上建筑物的价值是各项购入成本决定的,属于商品价格苏州园林的历史变化时间重大事件。地价本质是金融,是地租的资本化,等于地租除以利息率。土地所有权的拥有者可以按年收取地租,也可把未来数十年地租收益按利率贴现为现值,一次性变现, 地价的性质与股票相似,不能混同于一般商品价格, 不能用一般供求关系甚至潜在需求论证其上升的合理性。

  地租是古典经济学的重要概念, 斯密的重大贡献是指出在市场经济中地租会参与资本形成苏州园林的历史变化时间重大事件。 现在这一重要概念在新自由主义经济学中被取消,何新称这是当代中国经济学家普遍无知的原因。 马克思揭露了地租本质,绝对地租产生于土地所有权垄断,由土地所有者收取。中国革命的重要成果是实行了土地国家所有和集体所有, 地价为零或非常低。改革开放以后的土地开发过程, 逐步实现低地价向高地价转化。还有垄断地租,指自然资源的垄断所产生的租金。第三部分是级差地租, 由土地位置和投资的不同而产生, 在市场经济下通过不同地段的不同价格表现出来。 国家征收土地增殖税把大部分级差地租收上来, 作为专用款投资于城市基础设施, 以产生更加大的级差地租和绝对地租。 这三种地租在要素市场化过程逐步显现并在地方政府,开发商之间分配,加上强制拆迁和占用耕地,对居民补偿不足,成为房地产业超额利润的来源,既成为其发展的强大动力,也是泡沫经济几乎必然发生的特殊因素。

  何新指出低廉地租是中国特殊时期房地产业高度发展的主因苏州园林的历史变化时间重大事件。 土地基础价格与市场价格存在重大偏离,某些开发商以极低的批租拿到优良位置土地开发权,多次转手加价,将地价作虚拟评估,抵押给国家银行套兑资金。西方抵押的地产是私有地产,中国则是国有地产。从国家银行套兑到钱的开发商,将一部分资金转移给批租土地官员和银行负责人。土地由国有转为私人使用,又转为银行抵押资产,最终作为银行不良资产被拍卖而私有。他揭露了中国特色圈地运动的实质,房地产泡沫的特殊根源与危害。利润越大投资越大,产业往往在暴利刺激下过度膨胀。支持房地产泡沫的合法利益是地方政府卖地收入,非法利益是中间环节炒卖地皮,非法野蛮拆迁,动摇了社会主义“居者有其屋“的基本原则,对居民实际拥有的住宅土地使用权进行系统化剥夺,成为权力资本化和权力承包的最野蛮方式。近年来国家进行了一系列制度改革,取消土地批租改为招拍挂,规范拆迁,整顿房地产企业与市场,鼓励住宅合作社和业主委员会,缩小了房地产业的灰色空间, 于是,特殊的房地产泡沫向一般性泡沫转变,这就是通过囤积地皮,垄断市场和制造涨价预期,继续获得垄断利润。

  第三,索罗斯的非均衡市场论,揭露了泡沫经济的必然性和顽固性苏州园林的历史变化时间重大事件。

  假设市场经济自身具备均衡的性质,失灵是偶然的,是市场机制受到破坏的结果,解决的方法是完善和规范市场经济,最多是国家以经济手段进行宏观调控,至于行政手段则越少越好,这是“主流”经济学家的共同理念苏州园林的历史变化时间重大事件。 理念者,非科学也,信仰也, 是不容质疑不能证伪,不受实践检验的。 我们的“非主流”视角,首先是要打破理论垄断,我们假设市场经济在本质上是非均衡的,因此泡沫经济必然发生,政府单纯使用经济手段很难控制,需要大力度的综合手段进行治理。

   美国拉鲁什学派数十年以来一直揭露和警告金融泡沫的蔓延,准确地预言了多次金融危机,但是被经济学主流派所排斥苏州园林的历史变化时间重大事件。 直到1998年两位经典投资理论大家、诺贝尔经济学奖获得者肖茨和莫顿领衔的长期资本管理公司在套利交易中失败, 才引发人们对经典投资理论某些假设的怀疑; 2002年行为心理学家卡尼曼以其金融市场期望理论获得诺贝尔经济学奖, 动摇了经济学预期效用理论根基, “广义有限理性” 推翻了有效市场理论的理性前提,诸如垄断操纵,信息不对称,金融噪音,预期误导,羊群效应等术语频频出现。但彻底否定市场乌托邦的是索罗斯。 人民大学杨建和复旦大学郭飞舟总结介绍了索罗斯的非均衡市场观,值得参考。

  索罗斯的量子基金在33年历史中,业绩增长6148倍,年度复合收益率30%, 高峰期管理量子基金群资产规模220亿美金苏州园林的历史变化时间重大事件。作为投机者而不是管理者, 实践者不是理论家, 他对金融市场有自己特殊的逆向思维, 超前思维, 逆市场行事, 不遵守市场规则而是钻市场漏洞, 甚至组织庞大资金冲击市场破坏均衡, 在他的眼里,市场机制先天具有缺陷, 只有暂时脆弱均衡, 只要发现其内在矛盾就可轻易打破。 他的实践取得了效果,但他的理论却因从根本上挑战了 “主流经济学” 的基本理念而遭冷遇,他也是经济学界的“非主流”。

  -----对证券资产定价机制的 “反射性假定”

  经典投资理论以有效市场理论为基石苏州园林的历史变化时间重大事件, 认为决定证券资产市场价格根本性因素是资产内

  在价值,理性投资者通过对资产价值信息不断挖掘,按照信息所包含的内在价值在市场标价,以供求均衡的形式将价格确定苏州园林的历史变化时间重大事件。 噪声投资者对市场定价的非理性因素作为随机因素,仅是理性投资者价值定价的随机干扰,总体上相互抵消,不影响定价有效性。

  行为金融理论认为证券价格是对资产未来收益的心理预期,预期不可避免存在各类偏差,投资者心理因素对证券定价有重要影响,代表性理论是凯恩斯“选美理论”,投资要义不在于投资者自己对证券价值的挖掘认识,应重点关心其他投资者的看法苏州园林的历史变化时间重大事件。 索罗斯认为:市场价格反映投资者对基本面因素的评价,但不只是被动反映。市场价格具有诱导和影响基本面的主动作用。 评价失真的“认识偏见”意味着定价错误,还带来对基本面资源配置的扭曲诱导,作为影响价格因素信息再次反馈到市场中来,又引发新的偏见。认识偏见与基本面互相影响称作“反射性”, 两位一体不可分割,共同体现在价格上。忽视基本面和无视参与者的偏见都是错误的。 两个函数的递归关系导致永无止期的变化, 市场不会产生均衡的静的结果。 一组函数取值的不确定性可归因于它对另一组函数的依赖, 以至于一个初始条件的变化, 会相继引发参与者预期与基本面的系列变化, 市场价格演化成不可逆的过程。

  反射性概念否认有效市场理论中“信息独立性”假定,通过信息内生性与价格趋势性的解释也否定“价格随机漫步”, 支持“趋势投资”、“羊群效应”等“动量投资”行为的合理性苏州园林的历史变化时间重大事件。 在奔腾趋势中,避免羊群践踏最好方式就是跟随羊群。 另一方面“反射性”提示:不仅关注价格趋势性,同时注意价格趋势是否有基本面的同向演化配合,两种趋势互相强化可酝酿重大投资机会。

  -------市场经济的“近似均衡” 与 “ 动态不均衡”

  理想的价格均衡在纵向上暗示,以往所有影响市场定价的信息在价格中都得到充分反映,在没有新信息进入下,市场价格不发生大变化;在横向上,“均衡” 意味着不同品种虽价格不同, 但都依据其风险收益特征达到匹配, 不存在某一证券优于另一证券苏州园林的历史变化时间重大事件。 有效市场理论认为价格均衡性体现信息定价有效性, 个体投资者不能比市场更聪明, “市场总是正确的”。

  索罗斯对这种理想化结论提出尖锐批评苏州园林的历史变化时间重大事件。 首先,均衡性源于微观经济学的厂商均衡概念,供求关系决定市场价格。 供给曲线由生产函数决定, 需求曲线由消费函数决定, 两函数的相互独立性使得在供求曲线的交点, 可决定一个使市场出清的均衡价格。 这一分析在金融市场中有重大缺陷, 金融价格是“预期”的反映, 预期通过价格反射性同时影响市场供求两方面,破坏了供求独立性, 金融市场的“均衡价格”不可企及,金融价格本质特征是波动性。

  索锣斯提出“近似均衡”概念, 指投资者预期与基本面接近,不存在“认识偏差”,此时价格可视为由基本面事实单方面决定的过程, 证券内在价值可近似决定均衡价格苏州园林的历史变化时间重大事件。 有效市场理论描述的是这种“近似均衡”的市场状态,但近似均衡的市场意味着波澜不兴,无显著投资价值,反而不应成为投资者关注重点。

  “动态不均衡”,指投资者预期与基本面存在较大偏差苏州园林的历史变化时间重大事件。 投资者不仅要考虑市场根据基本面对预期的纠偏过程,更要注意预期偏差对于基本面的引导和塑造功能, 基本面和预期两方面可能互相强化, 陷入一种偏向化发展的剧烈变化中。 这是对日常波动的背叛而具有历史性意义,变动剧烈性使人意料不及,酝酿出具有标志性意义的历史性事件,投资者要把握的就是这种历史性市场机遇。

  动态不均衡中出现基本面巨变,抽掉了市场均衡定价的内在基础, 因此有“市场总是错误的” 命题, 聪明的投资者要利用这种错误并战胜市场, 有效市场理论认为市场不可战胜, 因此没有人长期稳定获得超额收益,最优的投资方案是被动式投资——将主动权交予市场,自己选择平均收益;相反,索罗斯从反射性理念出发,用实践证明超额收益是可以把握的苏州园林的历史变化时间重大事件。

  --------以“认识可错性”取代“完全市场”与“完全理性”

  完全竞争市场包含四个基本假定:1)交易客体是同质的;2)交易双方不存在妨碍其自由进出的市场壁垒;3)交易双方都是市场价格的被动接受者,没有个体的定价能力;4)交易双方都具有完全信息与完全理性苏州园林的历史变化时间重大事件。 在完全市场中,理性经济人通过对个体效用最大化的自由追求,使资源配置整体效率达到帕累托最优。 经济学家放松其假定的某一方面,使研究结论逼近现实。 如西蒙放松完全信息要求,提出基于有限理性的决策理论;制度学派提出“制度人”替代“经济人”,探讨交易成本对于市场效率的影响。

  金融投资理论基石——有效市场理论基本否定以上经济学家对古典理论的改进苏州园林的历史变化时间重大事件。他们认为金融市场最接近完全市场的理想环境——集中交易和产品规格化符合完全竞争的同质性假定;庞大的规模和充足的流动性消除了投资者进出市场的自然壁垒;一般投资者没有定价能力,价格操纵行为受到严格监控;信息的集中披露制度限制了内幕交易及信息不对称等缺陷。

  索罗斯反对这种理想化假设,提出“认识可错性”命题替代“完全信息”与“完全理性”假定苏州园林的历史变化时间重大事件。 “人类对于自己生长其中的世界的理解,与生俱来就是不完整的”。 不仅信息挖掘成本导致完全信息难以获取,更重要的是认识可错性的本质,借反射性关系影响到信息本身变化,不存在可供人们去完全认识的 “静态完全信息”, 也不存在可掌握完全信息的完全理性。

  这里,索罗斯继承了他的老师哈耶克,人类对世界的理解作为一种“感觉秩序”仅仅是“建立在个体经验基础上的一种解释”, “完全理性”假定是人类一种“理性狂妄”, 完全竞争假定所有事实都是已知的, 它根本没有为可称为‘竞争’的活动留下任何空间苏州园林的历史变化时间重大事件。 施蒂格利茨悖论也指出,如果认为市场是有效率的,人们就没有必要去挖掘信息;如果没有人通过主观努力挖掘信息,并将其反映到市场定价中去,市场又如何实现自身的效率呢?

  更严格的命题是“彻底可错性”苏州园林的历史变化时间重大事件。人类社会远非完美,我们对社会的解释也不能完美。对日常事件可以精确解释, 但日常事件对社会发展不具历史意义;对于历史事件,人们不可能事前有完美预测, 事后解释也不能自诩完全客观( “一切历史都是当代史” )。 人们在以往经验基础上建立的各种制度包括市场制度,都有缺陷,市场失灵普遍存在,市场崩溃只是市场失灵的极端形式。 对市场机制进行美化并推广到社会各个领域的思想,是一种“市场原教旨主义”。

  索罗斯把“彻底可错性”当作自己人生和投资基石,他晚年几次大型市场投机——冲击英镑汇率或介入亚洲金融危机,都有他寻找制度缺陷和市场失灵的痕迹苏州园林的历史变化时间重大事件。

  -------“投资科学” 与“投资哲学”之争

  现代投资理论认为“投资”是一门科学, 追求对于金融市场与投资规律概括性总结与确定性描述,大量运用数学工具,试图通过量化方法获得有关市场的精确结论——对于精确性的追求使投资理论率先进入工程化苏州园林的历史变化时间重大事件。

  索罗斯认为投资理论对科学的模仿在形式上成功,而内容有本质错误苏州园林的历史变化时间重大事件。 他从波普批判理性哲学出发, 指出科学与非科学的分界, 在于前者可“证伪”, 科学研究者与研究对象之间不存在相互干扰, “科学”的研究结论可通过受控环境下的重复实验得到验证。

  金融市场如历史进展, 时间上是不可逆的, “科学结论”没有可重复验证的相同历史环境, 投资理论不具备科学要求的“可证伪性”; 任何貌似能准确预言市场进程的权威理论都不可靠, 预言者本身是金融市场一份子,不能象自然科学家和研究对象之间自然隔离苏州园林的历史变化时间重大事件。 对于理论预言与市场进展的一致性,人们无法分辨究竟是研究结论精确反映了事实, 还是理论的影响力或权威性改变了市场参与者的思想行为,导致市场反过来迁就研究结论。

  索罗斯极力反对现代投资理论的精确化工程化倾向, “我所掌握的金融衍生工具知识十分有限,如同我知道的希腊文字母只有α、β、δ一样”, 金融市场本质特征是不确定性,成功投资只能寻着“猜想——反驳”路径不断试错苏州园林的历史变化时间重大事件。 索罗斯引用量子力学的测不准原理为自己作证:精确性的追求越高,认识误差越大。

  索罗斯的假设,与现代投资理论的假设,对于我们来说应该同等重视,不可迷信主流和教科书苏州园林的历史变化时间重大事件。 从索罗斯的假设出发,房地产机制可能是这样: 成本与价格不是相互独立的, 无论是10亿人的潜在需求,还是各类有效需求,还是地价和建筑材料的成本上升, 都不是房价的决定因素; 所谓供求平衡的交叉曲线决定均衡价格,只是预期与基本面一致时的相对静态均衡; 价格预期一旦形成就可以同时影响供求关系; 预期产生于基本面也可以改变基本面。 主流经济学的“ 金融超调理论”, 指出预期可以造成金融价格的超前过度反应, 原因是几个市场连通, 而金融市场的反应速度快于商品和劳动力市场, 经过市场自动调整, 几个市场最终自动达到均衡。 而索罗斯的 “ 动态不均衡市场” 却描述了错误预期不断改变基本面, 造成 “ 剧烈的偏向化发展”------先泡沫后崩盘的结果。

  问题在于,市场力量并不能决定预期和基本面互相作用的方向和性质, 错误预期可以回归基本面, 也可以引导基本面走向更大的偏差苏州园林的历史变化时间重大事件。 那么基本面的真正决定力量是什么? 难道是预期吗? 果真如此,那就可怕了。 预期可以人为制造,可以长期脱离并独立于基本面,可以改变基本面,在一定时期主导房地产价格。 这大概就是部分经济理论界,房地产商和媒体联手,不断鼓吹涨价的原因吧。 涨价论不需要制造虚假和掩盖真实信息, 就可以找出涨价的根据,因为基本面“真实信息” 也有虚假性,是可以随错误预期的产生而出现的。

  从索罗斯的假设出发,房地产机制可能是这样: 成本与价格不是相互独立的, 无论是10亿人的潜在需求,还是各类有效需求,还是地价和建筑材料的成本上升, 都不是房价的决定因素; 所谓供求平衡的交叉曲线决定均衡价格,只是预期与基本面一致时的相对静态均衡; 价格预期一旦形成就可以同时影响供求关系; 预期产生于基本面也可以改变基本面苏州园林的历史变化时间重大事件。 主流经济学的“ 金融超调理论”, 指出预期可以造成金融价格的超前过度反应, 原因是几个市场连通, 而金融市场的反应速度快于商品和劳动力市场, 经过市场自动调整, 几个市场最终自动达到均衡。 而索罗斯的 “ 动态不均衡市场” 却描述了错误预期不断改变基本面, 造成 “ 剧烈的偏向化发展”------先泡沫后崩盘的结果。

  市场力量并不能决定预期和基本面互相作用的方向和性质, 错误预期可以回归基本面, 也可以引导基本面走向更大的偏差苏州园林的历史变化时间重大事件。 那么基本面的真正决定力量是什么? 难道是预期吗? 果真如此,那就十分可怕。 预期可以人为制造,可以长期脱离并独立于基本面,可以改变基本面,在一定时期主导房地产价格。 这大概就是部分经济学家,房地产商和媒体联手,在地方政府支持下不断鼓吹涨价的原因吧。

  三. 泡沫的标准与中国状况

   现代投资理论对“泡沫”的经典解释出自《辞海》:“虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本增长和实业部门成长,金融证券地产价格飞涨,投机交易极为活跃的经济现象”苏州园林的历史变化时间重大事件。

   金德尔博格在《新帕尔格雷夫经济学大词典》中说,“泡沫状态”不太严格定义为,一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价,开始价格上升会使人们产生还要涨价的预期,于是又吸引新买主----只想通过买卖牟取利润,对资产本身使用和产生盈利能力不感兴趣苏州园林的历史变化时间重大事件。随着涨价常常是预期逆转,接着是价格暴跌,最后以金融危机告终。通常,“繁荣”时间比泡沫状态长些,价格、生产和利润上升比较温和,接着就是以暴跌(或恐慌)形式出现危机,或以繁荣逐渐消退告终而不发生危机。

   现代经济学将泡沫定义为资产价格对其基本价值持续性偏离,第一指资产价格脱离市场基础持续急剧上涨过程或状态(泡沫化),第二指资产价格高于市场决定的合理价格部分苏州园林的历史变化时间重大事件。

   泡沫是由于虚拟需求过度膨胀导致价格水平相对于理论价格非平稳上涨,分为安全区、警戒区、危险区、严重危险区苏州园林的历史变化时间重大事件。泡沫源于虚拟需求或投机需求,“买”是为了“卖”赚取差价;投资需求是通过租金获得投资收益。危险区与严重危险区泡沫难逃破裂,但安全区泡沫可维持,警戒区泡沫可膨胀到危险区,也可收缩到安全区。

  房地产供需30项指标——价格指标

  类型

   亚类

   具体指标

   泡沫参考标准

   中国实际值或情况

  轻微

   严重

  表现

   价格

   出售价格

   价格收入比:1:6以内

   1:10以上

   接近1:8

  房价格增长率

   房价增长率/人均收入增长>1

   房价增长率>30%

   房价增长率/人均收入增长>1

  涨价范围

   全国各类物业普涨

   全国各类物业普涨

   全国各类物业普涨

  出租价格

   出租价格指数/CPI指数<1

   出租价格指数<100

   出租价格指数/CPI指数<1

  投资者心理

   比较乐观

   十分乐观

   比较乐观

  表7、房价供需30项指标——需求指标

  类型

   亚类

   具体指标

   泡沫参考标准

   中国实际值或情况

  轻微

   严重

  表现

  需求

   房屋销售额增长率

   1<增长率/零售消费品增长率<2

   增长率/零售消费品增长率>2

   1<增长率/零售消费品增长率<2

  抵押贷款增长率

   1<增长率/人均收入增长率<2

   增长率/人均收入增长率>2

   增长率/人均收入增长率>1

  储蓄占总存款比例

   储蓄占总存款比例下降

   严重下降

   下降

  国际游资

   大量进入

   快速大量进入

   大量进入

  民间游金

   大量进入

   快速大量进入

   大量进入

  房价供需30项指标&shy;&shy;——供给指标

  类型

   亚类

   具体指标

   泡沫参考标准

   中国实际值或情况

  轻微

   严重

  投资性购房比例

   10%<投资/总购房比例<20%

   投资/总购房比例>20%

   10%<投资/总购房比例<20%

  表现

   供给

   开发投资增长率

   3>增长率/GDP增长率>2

   增长率/GDP增长率>3

   增长率/GDP增长率>3

  开发贷款增长率

   2>增长率/总贷款增长率>1

   增长率/总贷款增长率>2

   2>增长率/总贷款增长率>1

  房屋施工面积增长率

   1<增长率/销售面积增长率<2

   增长率/销售面积增长率>2

   1<增长率/销售面积增长率<2

  房空置率

   10-20%

   20%以上

   20以上

  来源:房价供需30项指标作证:中国房地产有泡沫苏州园林的历史变化时间重大事件,中国社会科学院财贸经济研究所 倪鹏飞

  房地产与其他商品不同,是消费品又是投资品苏州园林的历史变化时间重大事件。做为消费品在完全竞争市场中,均衡价格等于生产边际成本,供需决定均衡价格是基本价值。做为投资品由资产定价基本原理决定,生息资产基本价值等于预期未来现金流的贴现和。把预期未来每一年租金和最后一年房产的残值贴现到当前,就是基本价值。从供给看,房地产市场处于卖方市场,定价权掌握在卖方手里,做为买方消费者成为价格接受者,实际成交价格一定高于边际成本。 如果房子实际价格高出消费者保留价格,做为消费品价格被高估。

  有人对保留价格测算, 假定代表性消费者拥有全国城镇居民平均财富和收入,用现有财富和未来收入为购买住房融资苏州园林的历史变化时间重大事件。2002年城市居民户均资产22.83万,其中金融资产7.98万,房产10.94万元,其他为耐用消费品和经营性资产。2003年底城镇居民人均可支配收入8472元,户均人口3.1人,每户平均可支配收入26263元。买房100平米27.8万元。这个价格比消费者20或30年按揭的保留价格,分别高43.3 % 和29.3%。假定消费者用于住房按揭支出每年增长4%(目前城镇居民人均收入年增7%),20或30年按揭可支付23.2万元和28.7万元。前一种实际价格高出保留价格19.8%,后一种略高3.2%。相对于消费者保留价格,目前房价高估20~30%。

  2003年上海人均可支配收入14867元,是全国水平1.75倍苏州园林的历史变化时间重大事件。假定户均资产也是1.75倍,上海中等收入家庭20或30年按揭可支付房价为34万和37.7万,考虑收入增长分别为40.6万和50.3万。按2004年9月上海住宅8200元实际成交均价,四种情况下,实际价格比保留价格高估 141.2.1%、117.5%、102.0%、63.0%。

  以耐用消费品标准衡量,我国商品房价格超过了大多数居民的承受能力包括贷款能力苏州园林的历史变化时间重大事件。

  ----投资强劲增长苏州园林的历史变化时间重大事件。1998—1999年15%,2000年19.5%,2001年25.3%,2002年21.9%,2003年29.7%。 房地产投资占固定资产投资比重从1990年5.6%,上升至2001年20.7%。2002年,城镇房地产开发完成投资占GDP 的7.55%(国际上一般为3-8%),占固定资产投资17.9%。2003年,城镇房地产开发投资10106亿元,占GDP (116694亿元)8.66%,占固定资产投资18.34%,增长29.7%。 据百富勤经济学家称2004年一季度,中国总投资40 % 流入房地产业和地产服务行业。

  ---供应结构失调苏州园林的历史变化时间重大事件。 高档住房、大户型住房、商业用房供应过量,中低价位、中小户型住房供应不足。 杭州销售商品房,单价3000元/平米以下3.7%,3000~4500元/平米38.7%。南京苏州市商品住宅户均面积130平米。宁夏全区2003年在建商品住宅,90平米以上户型占69.4%,空置住宅中此类户型占80.9%。住宅与非住宅比例不合理,福建空置商品房中非住宅用房2/3;济南市空置房中高档住宅和写字楼占80%。

  ----空置率居高不下苏州园林的历史变化时间重大事件。空置率=(新建商品房的空置面积+存量房的空置面积)/房屋总量。100%,国际通行标准是10%。空置反映需求强度,影响未来走势判断,空置率居高不下时,市场价格稳定甚至反升,伴随投资膨胀,说明市场运行酝酿着越来越大的泡沫。 我国商品房屋空置率1999—2003年分别为41.13%、36.48%、34.78%、31.88%和28.46%。

  -------价格持续上升苏州园林的历史变化时间重大事件。 1998---2003年我国商品房价格涨幅为3.29%、-0.11%、2.88%、2.76%、5.7%,5%。2004年,全国商品房平均销售价格每平米2759元,上涨12.5%。住宅上涨11.5%,沈阳、南京、重庆居前三位,分别为19.2%、17.7%、15.6%。 2004年1---4 月又上升 12%。

  ----收入房价比超出警戒线苏州园林的历史变化时间重大事件。住宅价格中位数与居民家庭收入中位之比(收入房价比)合理水平为3∶1到6∶1。东京为4.8∶1。我国大部分城市平均房价与平均收入之比是8∶1到15∶1。上海、广州等房价收入比维持在8∶1左右。北京市民户年均收入为3.4万元,一套80平方米住宅需要40---50万,房价收入比为11∶1。 城市中高等收入阶层依靠自己的收入仍旧卖不起住宅,分期付款负担沉重,还款意愿建立在良好收入预期上,一旦收入下降,就会产生系统性的贷款风险。

  结论是:作为消费品,全国房地产价格已经高估20---30% ,上海北京房价大大超过本市居民购买力苏州园林的历史变化时间重大事件。以旧换新,将旧房出租偿还新房贷款,旧房由此变成投资品。而作为投资品衡量,房地产泡沫已经产生,正在迅速发展并接近危险区。

  支持大城市高房价,并拉动全国房地产泡沫的,是全国富人和外国投资者的投资和投机需求, 是银行信贷的扩张苏州园林的历史变化时间重大事件。投资品价格按资产定价模型,当期价值等于未来现金流的贴现和,资产基本价值与以下因素有关:租金、租金增长速度、投资回报率、房屋残值。衡量投资泡沫有如下指标:

  ---投资或者投机比例苏州园林的历史变化时间重大事件。投资与投机有区别。 投资指买房出租,长期收取房租;投机指买了以后直接出售,赚取差价。 两者又是可以互相转化的, 成功的投资可以变为投机, 如果购买的房子迅速升值, 投资者可把房子出手, 把多年以后的房租收入一次性贴现为卖房收入。 不成功的投机则被动变成投资: 买房以后如果跌价,也只能长期出租。 因此,不能仅仅限制投机炒房,而纵容买房出租的比例太大。 上海《解放日报》调查25个小区23694户,其中3885户,即26.5% 购买者是投资或者投机。更大数量的居民购买新房以后把旧房出租,以房租支付新房贷款,也是投资行为。 另有研究认为上海房地产投资比例是17% 。2005年二手房市场的发展将进一步提高投资比例。如果把旧房出租计算进去,投资比例肯定更大。

  ----租售比苏州园林的历史变化时间重大事件。投资合理性在于回收期,年租金与房价的比例如果超过1:20,就意味着投资买房要20年才能够回收,与银行存款相当,有什么投资价值? 北京一套旧房子租金是每年25000 元,价格是 50万, 20 年回收,不如卖掉房子还贷款,还可以节约20万利息。至于新房,租售比还要高出50%。或者是价格下降,或者是租金上升,否则是没有投资价值的。

  ----投机资本已成规模苏州园林的历史变化时间重大事件。温州炒房团民间说法有1500亿元,剩余资金联合起来进行炒房,几千万资金一起砸在某个楼盘上,抬高楼价再卖。 国际投机资本受到开放市场和人民币升值的刺激, 两年之内大约进入2000 亿美圆, 廉价购买人民币资产,一部分进入上海房地产并向其他城市蔓延。即使绝对规模不大,在边际上抬高房地产价格,造成泡沫是绰绰有余的。

  四 历史的教训与对策

  无论何等理论,如果逻辑没有错,其分歧就在于假设前提不同苏州园林的历史变化时间重大事件。 理论家的胜利从来不是在书本和课堂上可以得来的,而是其假设前提及其必然推出的结果,在历史中最终成为现实的时候。 这一历史大约需要十年至百年不等。 从逻辑上讲,主流与非主流都承认泡沫经济的可能性,只不过对其危险性和对策方面,主流派判断比较缓和,反对经济手段以外的政府干预,这就不能够真正控制房地产泡沫。我们需要以历史弥补逻辑和理论的局限,努力达到逻辑与历史的统一。

  美国储贷协会与房地产股市危机

  可追溯的有典型意义的金融房地产泡沫,首先是 20世纪80年代美国的储贷协会危机苏州园林的历史变化时间重大事件。

  美国储贷协会吸收存款并提供住房贷款, 长期在金融机构中占有重要地位苏州园林的历史变化时间重大事件。 20 世纪 70年代美国利率市场化, 1986年取消利率管制 Q条例。 储贷协会的长期固定利率抵押贷款,在利率市场化中出现资产负债期限和利率不匹配, 利率上升和金融创新加剧竞争, 使储贷协会筹资成本大幅上升,出现利率逆差。 经营多元化使资产迅速扩张,涉入不熟悉的新领域。 存款人只根据利率而非金融机构的资产质量进行储蓄,储蓄保险未与机构资产组合风险程度挂钩,导致经理道德风险。监管当局采取容忍态度,甚至不愿透露问题。1982年一半储贷协会丧失偿付能力,80%面临亏损, 挤兑风潮迅速蔓延。政府通过加强监管,彻底改革存款保险体系,最终渡过危机。80年代受里根减税刺激,美国房地产投资大规模扩张,1980年商业银行房地产贷款占贷款总额40%。 1986年国际石油价格暴跌, 1987年股市“黑色星期一” 加速房地产萧条,23个大城市房屋空置率为20%,。 通过机构关闭和银行信贷收缩,美国房地产泡沫破灭了。

  20世纪90年代美国股市经历 10年大牛市苏州园林的历史变化时间重大事件。 7000 点时多数人看跌, 格林斯潘不断放话警告股市泡沫已经出现,不断提高利率, 但股市小跌大涨,一直到 12000 点。此时,“ 泡沫论” 反而消失了! 社会预期是 20000 点! 结果在 14000 点崩盘, 回归到 7000点水平。

  日本地产泡沫神话的破灭

  ------低利率和银行信贷扩张苏州园林的历史变化时间重大事件。1985年广场协议后日元从1∶250升值至1995年1∶78。日本银行1987年2月下调贴现率。1987----1990年货币增长率10%,超出实际GDP增长。地价与物价指数的差距由25.2倍猛增至68.2倍,货币供给增加没有通过实体经济吸收,到了房地产股票等资产市场。股市从1985年12月13113点升至1987年9月的26000点,1989年12月29日历史最高点38915点。1987年东京证券交易所股票市值26600亿美元,超过纽约证券交易所的26520亿美元。

  ------利率和金融自由化苏州园林的历史变化时间重大事件。日本放开利率管制信贷配置,加剧了竞争。大银行投资于房地产,银行土地抵押贷款急剧膨胀,占贷款总额比例由1984年17%上升1992年35.5%。东京地价比1949年上升了10000倍, 预期并没有回归基本面, 国民对投资土地有特殊偏好,笃信“马尔萨斯条件”,言日本人口多土地少,流行着地价只涨不跌的神话, “日本卖下了美国,日本第一,21世纪是日本的世纪” 之说充斥全球。

  -------日本政府害怕政策调整伤害实体经济,长期政策摇摆不定,银行1989年5月上调贴现率4.25%苏州园林的历史变化时间重大事件。防止海湾石油价格上涨冲击,再一次至6.0%,给股市沉重打击。大银行证券公司不法行为曝光,损害人民信心。1991年股市最终崩溃,1992年下跌到14309点,20世纪末城市地产价格指数只相当于80年代中期。

  东亚金融危机与房地产泡沫

  东亚经济基本面一直不错, 问题出在政府补贴和信贷支持出口苏州园林的历史变化时间重大事件。 货币钉住美元、资本项目自由化以及金融市场管制的放松,可以低廉成本得到外部资金。 缺乏良好的市场纪律,微观机制落后,企业交叉持股,很小的股份就可以控制大资本,投资效率并没有提高。 以银行为主导的金融体系,监管体系落后。资本市场不发达,大部分外国资本直接通过银行体系流入本国经济,银行信贷评估和内控体系不健全,放贷偏好抵押贷款特别是房地产抵押,银行在房地产业资产占其贷款总额比重30%,资产价格飞速上涨。 1997年国际半导体市场不景气,石油市场波动,中国墨西哥竞争压力,泰国印尼韩国和马来西亚等国出口下降,投资者信心动摇,外汇储备下降,金融危机终于发生。

  香港突然出现房地产和商业繁荣, 制造业转移到内地,经济转型为金融贸易服务,1998年房地产业对GDP贡献为20%, 投资占固定资产投资50%, 政府收入35% 源于房地产业苏州园林的历史变化时间重大事件。1996年香港银行业放松住房按揭贷款审查标准,房地产再度暴涨, 购买私人住宅的贷款从GDP 8%,1998年上升到 40% 翻了5番。 在东亚金融危机中为维持联系汇率, 只能提高利率,造成股票和房地产崩盘。 股票指数16000点下跌至10000点, 1998年经济陷入负增长, 至1999年3月房地产下跌了 60%。

  台币在1983年升值,从1∶40到1986年的37.84,4年升值5%;到1992年为25.47,平均每年升6%,1996年为27.5,1998年亚洲金融危机贬值10%苏州园林的历史变化时间重大事件。 货币升值引起股市大涨,股价指数从1985年7月的600点上升至1986年9月的2505点,1987年升至4600点。全球股市风暴使指数跌到2298点,稍作整理再度上涨,1988年9月26日达到8870点,到1990年股市13608点,5年时间股市上涨23倍。随后下降,到1990年2565点,1997年10,200点,比1985年仍上涨17倍。 然后大幅度地崩盘。

  在东亚金融危机中,泰国、香港、日本、韩国、新加坡等国的房地产价值普遍缩水30%—70%苏州园林的历史变化时间重大事件。IMF研究表明,信贷膨胀是各国资产价格膨胀和泡沫崩溃罪魁祸首,银行信贷渠道对房地产市场作用明显强于对股市;在泡沫崩溃之前,各国房地产都经历与信贷扩张相关的迅速上升,相对于信贷规模变化,房地产价格上升的反应速度是价格下降的三倍。 NBER研究以14个发达国家20年的面板数据为样本计量表明,与一般人们的感觉相反,股市波动对居民财富效应影响较弱,房地产波动对居民财富效应影响非常强, 泡沫破灭损害远大于股市,因为极大抑制居民消费增长,从实体经济方面阻碍经济进一步发展。

  中国北海市房地产泡沫

  1992年和1993年我国固定资产投资增速44.4%和61.8%,出现投机狂潮,股票热、房地产热、倒卖汽车苏州园林的历史变化时间重大事件。全国300多家房地产开发企业,1992年增至万家。北海市从3家猛增至700家。

  金融资源膨胀,投资者借来18—25% 的高利息贷款进行投机苏州园林的历史变化时间重大事件。

  北海市政府决策失误,他们认为北海没有资金只有土地,以土地“引凤筑巢”是上策,炒地越多资金也越多,房价飞涨,房地产开发规模足够200万人生活,常住人口只有20万,加流动人口不过50万苏州园林的历史变化时间重大事件。没有强劲稳定需求市场和雄厚工商业为后盾。1993年7月全国信贷规模急剧紧缩,大量资金抽走,400家开发公司自动消失。房价骤跌30%,市场泡沫崩溃。

  在中国特别容易产生经济泡沫, 20 世纪80年代从长春君子蓝泡沫开始, 发展到出口的上百种土特产品都曾经在国际市场好销和深圳特区抢购的双重刺激下, 出现了价格和生产的暴涨暴跌, 经济学上称为“蛛网效应”苏州园林的历史变化时间重大事件。 90年代以来发展到金融和社会许多领域,已产生互连网泡沫,GDP泡沫,股市泡沫,汽车泡沫,大学生泡沫,传销泡沫,美女经济泡沫等,已经纷纷破灭。 尚未破灭的是房地产泡沫和外资泡沫。 泡沫的产生是必然的,在初期一定程度上具有刺激发展的作用,问题在于人们为什么迷信泡沫?政府为什么不敢或不能有效治理?

  第一,中国人出于对计划经济反感,产生对市场经济迷信苏州园林的历史变化时间重大事件。 新的市场经济教条代替了计

  划经济教条,把一切问题归结为市场经济的不完善,而不是市场经济本身苏州园林的历史变化时间重大事件。

  第二苏州园林的历史变化时间重大事件,中国人缺乏对于市场经济的经验和本质认识,既不敢用马克思主义揭露现今中国

  市场经济外衣下的权力资本运动;也不能识破西方主流经济学误导苏州园林的历史变化时间重大事件。对市场运作缺乏经验,盲目性很大。

  第三,泡沫制造者有巨大经济利益,少数人制造涨价预期,力图扩大泡沫苏州园林的历史变化时间重大事件。

  第四,政府宏观调控缺乏经验,很不成熟,且受到既得利益集团的误导或者压力苏州园林的历史变化时间重大事件。

  第五,中国人口多且素质低下,各方面发展极不平衡苏州园林的历史变化时间重大事件。少数人不择手段暴富造成全民追求暴富的浮躁心理, 包括从外国介绍骗术,使用中国传统的“洗脑筋” 办法,手段无所不用其极。我见过北京高级记者卷入传销不能自拔者不乏其人,一个小小的“金融金字塔”设计在短短数月可发展成数十万人的传销组织,愚昧和疯狂另人震撼。

  第六,北京上海等大城市,房地产及其所拉动的产业占 GDP 50 %, 地方政府为短期政绩,与中央政府争夺金融土地资源, 有意维护房地产泡沫苏州园林的历史变化时间重大事件。

  第七, 银行支持房地产共谋利益苏州园林的历史变化时间重大事件。 中国储蓄大于投资,银行存款大于贷款数千亿,急于放款,特别愿意对消费者进行住房信贷, 存贷款利率相差 3个多百分点。 有人说房地产贷款有实物抵押, 没有风险,这是对非系统风险而言。 如果系统性风险出现, 房地产公司只是倒闭而已, 过剩商品房集中到银行廉价拍卖, 经济损失是银行承担。银行最怕呆帐,运用100亿资金依靠吃利率差盈利,1年一个百分点,利润是1亿;一个百分点呆帐就消耗1年利润。 我国商业银行至少有25% 呆帐,如经房地产泡沫洗劫,可能达到40%。 之所以没有发生居民挤兑存款,是因为中国仍旧年轻储蓄率高,掩盖了呆帐。 2006年以后外资银行开始分流国内银行储蓄,人口迅速老化和超前消费使储蓄率降低。如有突发事件影响居民信心造成挤兑,外商撤资,银行危机将导致全面危机,中国发展,改革开放的成就将毁于一旦。

  房地产泡沫的防范与控制,需要采取综合性措施苏州园林的历史变化时间重大事件。

  对未来 5----10年总量和结构进行整体把握,解决供给不足和结构失衡问题苏州园林的历史变化时间重大事件。调高

  投资别墅、高档公寓、高档娱乐设施、商厦写字楼的贷款利率,调高个人非自住房的贷款利率,使低息政策向中低收入者倾斜;对高档不动产开征不动产累进税苏州园林的历史变化时间重大事件。

  第二苏州园林的历史变化时间重大事件,统计已有房地产详细信息,增加经济适用房,保证一定收入水平居民买得起

  或租得起房,政府对真正需要住房的居民提供优惠苏州园林的历史变化时间重大事件。

   第三苏州园林的历史变化时间重大事件,发展房地产金融,加强对按揭贷款风险控制,控制投资性购房,尤其是通过按揭贷

  款进行的投机性购房;完善信用制度和抵押制度、抵押保险和抵押二级市场苏州园林的历史变化时间重大事件。控制消费信贷,提高首付款比例。加息要慎重,中国按揭贷款利率不低;开发性贷款更高,加息可能会使本已紧缺的房地产供应链条出现脱节。

  开征财产税,即使闲置也要按评估价征税,加大囤积房地产成本苏州园林的历史变化时间重大事件。

  从土地源头入手苏州园林的历史变化时间重大事件,保障土地使用结构合理,加快建设有形土地市场,实现国有土地

  使用权交易的公正公开公平苏州园林的历史变化时间重大事件。建立土地信息系统,各城市政府应对所有待出让的土地、现有土地使用结构、规划、评估价格等信息公开,防止圈地炒地谋取暴利;对违规者给予严厉制裁。

  鼓励成立住宅合作社苏州园林的历史变化时间重大事件,由政府提供廉价土地,欲购房的居民自己组织起来,对住宅

  的设计,采购,施工,财务,质量,进行全过程的参与和监督控制,象目前大部分装修那样,彻底打掉中间环节的非法回扣,估计可以使成本降低 30% 左右苏州园林的历史变化时间重大事件。

   第七,坚决打击房地产业的囤积居奇,制造虚假成交量,操纵价格和舆论等垄断行为苏州园林的历史变化时间重大事件。进行要素市场化改革,防止少数人利用权力控制稀缺资源,进行寻租与腐败活动。

  就宏观调控层面而言,升值与升息,是遏制房地产泡沫的两个车轮苏州园林的历史变化时间重大事件。

  理论上讲,当一个国家或地区的货币面临升值压力或货币持续小幅度升值情况下,在升值前如把外币换成本币,一旦本币升值,投资者便能获得与升值幅度相应的收益(把本币兑成外币即可兑现该收益),促使投资者追逐该国资产,最有吸引力的是股票和房地产,投资者不但获得升值收益,还能获得股票房地产本身增值收益苏州园林的历史变化时间重大事件。巨额资金进入股市和房市,促使股价房价上涨,进一步吸引资金,促使股价房价进一步上涨,从而出现泡沫经济。

  与历史上的日本不同, 人民币升值有利于遏制房地产泡沫苏州园林的历史变化时间重大事件。 因为2003年以来在人民币汇率升值预期下,国际游资早已通过各种渠道进入国内房地产业。统计表明,2003年末我国外汇储备增加约1169亿美元,但贸易顺差仅为255.3亿美元,外商直接投资约为570亿美元,缺口约344亿美元;2004年外汇储备余额6099亿美元,增加51.3%,新增2000多亿美元,其中有大规模投机资金,进入中国购买廉价人民币资产,主要投向应该是房地产。 如果人民币升值幅度足够大,打消了升值预期,投机资本获利撤离,房地产价格会大幅度下降, 这对于遏止房地产泡沫是有利的。如确认升值预期导致泡沫经济,就应让人民币尽早升值。如坚持不动,随着均衡汇率不断升值,名义汇率偏离均衡汇率的幅度越来越大,泡沫经济风险越来越大。

  另一种办法,不升值而提高人民币利率苏州园林的历史变化时间重大事件。过去6年,澳大利亚,新西兰,英国,爱尔兰,荷兰,西班牙的实际房地产价格年上升 8---12%,美国 4%,在波士顿,旧金山 为 10%, 房价与平均收入之比达到历史新高,超过 1975---2002年均值。全球将购买房产作为投资,股市崩盘,养老金亏损后资金涌向房地产。澳大利亚经常出现几千人挤爆讲演大厅的场面。英国 30% 人认为,投资房地产是最好养老手段,只有 27% 选择养老金。70年以来,英国各项资产回报率平均值税后4。5%,房地产回报率却是负3。7%。更多的人使用消费信贷投资房地产但房租下降。美国,英国,西班牙扣除维修费以后,房地产回报率只有 3--4 %,比贷款利率还低。 西方国家提高利率将加速房地产泡沫破灭。美国澳大利亚等国居民债务负担接近历史高点。英国抵押贷款债务负担占居民家庭收入 12%,如利率提高到 6。5%,将上升到 15。5%,达10年来最高水平。

  美国进入加息周期,人民币利率不可避免随之上升,央行加息表明国内利率将进入一个上升周期,对于资金密集型的房地产行业来说是强有力调整信号,促使购房者重新审视房地产价格走势,改变上涨预期苏州园林的历史变化时间重大事件。与供给相比,加息对需求方影响更大。利率进入上升周期使购房者消费行为更合理,投资者投资行为更理智,房地产价格更加合理,房地产虚热及“泡沫”现象渐渐消解。对房地产开发企业来说,推动其加速开发的动力是旺盛需求,最大问题是严控信贷措带来资金紧张,不得不以更高的资金成本到银行系统以外融资,如基金、信托产品、企业债等。减缓房地产投资速度。 有人认为央行实行稳步而适度的升息政策,整体房价就可能小幅缓慢回落,最终实现“软着陆”。我以为不然。货币手段见效太慢,而且治不了垄断,或许在提高到一定程度如7% 以后,才能决定性地击破房地产泡沫,但时过数年,房价已成天文数字,破灭是必然的了,在不是调控而是崩盘。 这样的结果危害极其严重,它使资产价格发生扭曲、资源配置失衡,银行资金链条断裂,引发金融系统性危机。

  2005年前4个月房地产泡沫继续发展,主导力量是房地产商垄断和地方政府支持,长期制造涨价预期造成的, 中央政府经济调控手段无效,说明了我们“非均衡假设”的正确,中央政府必定采取更加严厉的手段,目标就是让房价有明显的回落,同时改善房产结构苏州园林的历史变化时间重大事件。 这次房地产泡沫能否控制得住,其意义远远超过房地产和经济发展本身,这是对中央政府能力的一次考验,是对市场经济能否完善而不被投机资本要挟的一次考验。 我们相信,只要中央政府决心坚定,又有广大居民真实需求的支持,在挤掉投机资本,打击垄断以后,正常需求会进入市场,

  使我们的年轻的房地产行业苏州园林的历史变化时间重大事件,在不断挤泡沫的过程中,实现长期稳定可持续发展,使社会主义和谐社会“ 居者有其屋”的理想,真正在经济增长中得以实现

  我们“经济学非主流派”的观点很明确,由于市场经济天生不是均衡的而是不均衡的,由于金融房地产市场的高度垄断性,仅仅依靠经济手段不足以控制泡沫经济,需要综合治理,包括使用行政法律宣传组织手段在内,其性质不是反对市场机制和经济规律,而是克服垄断,克服市场经济的不均衡性和金融危机的内生性苏州园林的历史变化时间重大事件。这次控制房地产泡沫能否成功,关系到中国未来发展前途。如果半途而废,不仅使泡沫坐大,崩盘以后诱发金融与社会危机,而且将严重削弱中央的权威,人们会问:三年治不了几个房地产商,这么大的中国将如何管理? 难道中国真的如他们所说, 迟早要被大资本,大房地产主所控制吗?现在房地产泡沫尚未坐大;治理成本低损失小,根本不存在什么不能治理,不敢治理的问题。所以这次一定要治出结果来,房价应该下降20—30%,回归到2003年的水平,才能挤走投机资本,引入正常需求。 长期坚持下去,不断打击泡沫引入正常需求,中国房地产的潜在需求才能够正常平稳地发挥出来,进入长期,稳定,可持续发展的轨道。

苏州园林的历史变化时间重大事件,商业房地产整合策划方案

目 录

    第一章 总体策划思路

    一、策划的定位、总体思路

    二、项目背景

    三、企业资源分析、企业目标的界定

    四、核心目标——树立品牌

    五、项目开发总建议

    六、项目的优劣势SWOT分析

    七.市场机会发现

    第二章 市场调研分析

    一、XXXX房地产市场发展概述

    二、市场消费心理

    三、区域价格及决定因素< 

    四、对配套的市场需求

    第三章 项目产品的定位开发报告

    一、项目总体资金预算

    二、效益控制

    三、首期资金投入计划

    四、项目产品进入市场的时机建议

    五、项目产品开发策略

    六、项目产品定位策略

    第四章 对当前规划设计的建议

    一、 整体规划的调整意见

    二、 项目策略总建议:

    附:产品建议

    三、配套的调整建议

    第五章 项目整体组合营销策略设计报告

    一、项目总体整合营销思路

    二、总体操盘计划、步骤

    三、资源整合、资本运营计划

    四、营销团队搭建建议

    五、信心、决心和实现

    第六章 开盘前期营销推广策略设计报告

    一、项目营销推广主题的确定

    二、项目营销推广主题的内涵

    三、项目营销推广节奏

    四、项目营销推广模式

    五、项目营销推广执行方案

    附件:XXXX广场项目市场调研报告

    第一章 总体策划思路

    一、 策划的总体思路

    1. 全面把握:首先是建立在对当前最优产品设计与操盘策略的全面把握之上的,全面掌握他人犯下的错误,避免重蹈覆辙----先求不败而后求全胜苏州园林的历史变化时间重大事件。

    2. 项目对接:强调对项目所在区域及个性特点详尽深入的调查与研究,并对项目的资源优势和劣势进行判断与整合,从而实现最优模式与项目自身进行完美对接苏州园林的历史变化时间重大事件。

    3. 创新超越:每一个地产项目都需要超越自我、超越同行业的最高水平,通过在未来领域的积极开拓,不仅为项目自身创造出竞争优势,还可以为地产企业奠定行业地位苏州园林的历史变化时间重大事件。

    二、 项目背景

苏州园林的历史变化时间重大事件,泡沫经济理论与中国房地产市场的调控 杨帆(转载)

    1.用地概述

    本地块为国土资源局代号为“市物资再生公司地块用地”,规划用地位于XXXX西路北侧,XXX路东侧、XX中路西,北至金凤凰广场苏州园林的历史变化时间重大事件。 本地块总面积为11400㎡,其中出让面积9327㎡,规划区间道路面积2073㎡,区间道路由受让方按规划要求建造。

    2.项目规划

    商业形式:独立商铺布局+大开间框架自由分割商业布局

    住宅形式:小户型酒店式公寓布局(不含返迁楼)

    2.1商铺部分:约15000㎡

    2.2商住部分:

    销售住宅:约17000㎡

    返迁住宅面积:约10000㎡

    2.3绿化面积约3000㎡(包括平台绿化)

    2.4地下建筑:约6000㎡

    3.相关部门给定的规划设计要点

    XX市规划局建设用地规划设计要点(略)

    4.用地红线图

    (见附件)

    三、企业资源分析、企业目标的界定

    ---效益和品牌

    1. 项目销售按目标计划顺利完成

    1.1短期销售必须成功,顺利渡过项目风险期,实现资金流的良性运作,确保后续开发资金苏州园林的历史变化时间重大事件。

    1.2 总销售额、回款额、销售进度、利润目标的合理实现苏州园林的历史变化时间重大事件。

    2. 项目对企业品牌及后续项目的拉动和贡献苏州园林的历史变化时间重大事件。

    2.1借助项目运作的成功,永泰田房地产公司确立在昆山房地产行业的地位和影响力苏州园林的历史变化时间重大事件。

    2.2 综合提升XXXX房地产公司的品牌知名度、美誉度和扩张力苏州园林的历史变化时间重大事件。

    四、核心目标——树立品牌

    原理:达到商业房地产的三赢境界

    品牌时代需要有品牌时代的房地产开发经营的游戏规则,需要有品牌时代的语言与消费者对话,这种全新的沟通语言与游戏规则,就是“房地产品牌语言与品牌运营规则”苏州园林的历史变化时间重大事件。品牌时代的消费者需要的不只是房地产产品,而更是房地产品牌,品牌时代的房地产开发商需要学会生产房地产品牌,需要学会运用“房地产品牌运营”的规则生产适销对路的房地产品牌。

    品牌经营与消费者处于动态的平衡,消费者不断将自身的体验反馈给经营者,经营者对房地产品牌进行维护与调整,使品牌体验不断更新,品牌价值不断提升苏州园林的历史变化时间重大事件。所谓三赢是指开发商企业价值、消费者客户价值、项目所处的区域价值三种价值的同步提升。通过对楼盘潜在价值、开发商潜在资源、客户的潜在需求的全方位的挖掘与激活,形成强大的品牌势能:消费者欲望燃烧、品牌光芒闪耀、区域能量引爆。最终达到财富涌流、社会进步的全新局面。

    五、项目开发总建议

    引进先进的商业规划,特别注意引进新业态和设计好项目的业态组合苏州园林的历史变化时间重大事件。

    通过前期招商,引进众多国内、国际知名商业企业和品牌,颠覆旧有商业格局苏州园林的历史变化时间重大事件。

    注意引入商业物业和统一运营管理概念,对项目精心包装苏州园林的历史变化时间重大事件。

    通过超常规宣传,通过事件营销进行造势炒作,让该项目的开发成为当地市民关注的热点,并形成良好的口碑并且节约宣传费用苏州园林的历史变化时间重大事件。

    通过适当灵活划分商铺面积来控制“总价”,推出短期租赁政策,尽量降低投资门坎,使项目积聚大量的潜在客户群苏州园林的历史变化时间重大事件。

    六、项目的SWOT分析

    1. 项目优势

    1.1地理位置优越苏州园林的历史变化时间重大事件,商圈人气兴旺

    XXX广场位于XX市中心地带,属于人民路顶级商业中心向次级商业中心过渡的边缘地带,距人民路仅500米,紧邻震川路、柏庐路主干道,交通便利苏州园林的历史变化时间重大事件。公交车有:2路、3路、5路、9路、18路、104路、106路等。是目前XX市城区内最后一块商业用地。

    1.2商业配套完善苏州园林的历史变化时间重大事件,商业活动便捷

    1.3XX商铺市场需求较大

    商业买家较多苏州园林的历史变化时间重大事件,商业炒家占了相当比例

    2. 项目劣势

    2.1周边商业竞争较多,从某种程度上分流消费群体苏州园林的历史变化时间重大事件。

    2.2 虽然本项目具有良好商业环境资源,但是与XX市人民路商业区比较相对滞后,缺乏相应的市政配套设施,导致本项目自身的商业氛围不浓,因此必须依托高档次商业购物中心的连动,共同打造震川路---柏庐路路口商业区苏州园林的历史变化时间重大事件。

    3. 机会点

    3.1经济发展利好因素

    柏庐路地位的提升,与其说是开发商着力打造的结果,还不如说是XX城市规模扩大、核心商业圈对外延伸的必然苏州园林的历史变化时间重大事件。随着XX经济的飞速发展,城市东扩飞速进行,目前已形成南北以前进路为轴,东西以柏庐路为轴的新格局。柏庐路也因地处城市新轴线中心的缘故,商业地位迅速上升。

    3.2地理区位优势

    目前XX市房地产市场已日渐成熟,该项目的地理区位优势必然会赢得较大的发展趋势苏州园林的历史变化时间重大事件。因此,以超前的决策意识,以科学的态度研究“供给----需求”,便可以抢占“先机”。

    3.3项目连动实现价值最大化

    本项目对面的莱茵广场已经落成,据悉,怡景湾的住客有40%都是台湾人,如能完善和补充莱茵广场的商业缺陷就更能发挥优势,降低运作成本,实现本项目物业潜在价值最大化,使发展商充分兑现效益苏州园林的历史变化时间重大事件。

    3.4中心城市的建设汇聚了人气

    随着城市的发展和知名度的提升,区位优势必然会带来人气的上升,而本项目开发周期估计完全可以“借势造势”,为增加项目开发的安全性打下良好的基础苏州园林的历史变化时间重大事件。

    4. 风险

    4.1市场因素

    从目前XX市的房地产市场看,项目竞争同质化开始,已引起许多开发商的重视,按我们的开发周期测算,一旦这些开发商都清晰地认识到产品“差异性”的重要性或迅速模仿苏州园林的历史变化时间重大事件。那时,本项目还是具有一定市场竞争的风险性。

    4.2自身因素

    本项目对面的莱茵广场与XX的其他商铺已经有强烈的对比,假如本项目没能创新超越莱茵广场的话,销售的风险性和困难度是显而易见的苏州园林的历史变化时间重大事件。

    5. 综合分析

    从市场调研结果分析、本项目的优劣势比较,机会和风险并存苏州园林的历史变化时间重大事件。唯一的办法就是尊重市场、适应市场,顺应消费者的心愿,整合与项目有关的各种要素,运用智慧,创造出具有超前性、差异性、引导性、适用性的产品,以合理的成本、利润,达到科学的“投入产业比”,追求产品供给----需求的完善性,使项目达到预期的市场期望值。从目前各热销的商铺物业以及投资者的区域意向,可以看出投资者的考虑因素主要表现在:一是地段和人气,地段和人气是决定商铺租金的重要因素,人流量大、道路畅通、能够留住行人和有稳定消费群体的区域等都是投资考虑的主要因素;二是新的商业模式和经营理念,XX当前的商业模式开始从条状商业街向集聚式商业区转化,综合性的“商业步行街”、“一站式购物”的大买场等新的经营管理模式所带来的影响是不言而喻的;三是产品和配套,商铺产品的设计和周边能源状况,包括面宽、进深、层高及对消费的有效引导,还有商铺的水、电、煤气、污水排放等技术性内容,以上因素对商铺的功能影响很大,投资者考虑范围较大。

    七.市场机会发现

    市场机会将包括对商业、酒店、公寓、办公、住宅、休闲娱乐等多元的需求构成苏州园林的历史变化时间重大事件,市场机会有以下三部分构成:

    1.常规市场机会发现

    ◎ “传统都市区域”自然形成的不动产需求(自用和投资),商业、商务及休闲需求苏州园林的历史变化时间重大事件。项目位于昆山的市中心,处于昆山市顶级商业地段向次级商业地段过渡的边缘地带,商业、商务及休闲的需求能够得到最大化的体现。

    ◎ 本区域类比高水准的精品商住项目有效供应不足形成的差异性显示需求苏州园林的历史变化时间重大事件。

    2.新生代市场机会发现

    ◎ 政治、经济、文化、艺术和社会环境变化带来的需求,如:XX市与上海、苏州形成的“洼地效应”,“城市规划发展辐射效应”,“商业、生活发展意识形态” 等苏州园林的历史变化时间重大事件。

    ◎ 城市建设和发展,交通的全面改善,其他城市区域价值和格局变化带来对本区域的新需 求苏州园林的历史变化时间重大事件。

    ◎ 新生代滋生的生存、休闲、投资空间的现实需求苏州园林的历史变化时间重大事件。XX是个年轻的城市,24~40岁的人口占40%以上,而这个年龄段的消费以相对的中、高档消费为主体。

    3. 创造市场机会发现

    ◎ 新不动产品种创造的市场机会苏州园林的历史变化时间重大事件。VV目前的商业业态,多以中、低档次商品为主,并且XX市固有的商业格局和发展模式已明显的显示出其相对落后的商业特征,具体表现为:(1)商业核心区相对较为集中,但就城市各区域的发展需求来说商业区域相对偏少,目前仅以“人民路”和“亭林路”为主,且“亭林路”商业繁华程度较弱;(2)商业表现形式以沿街铺面为主,城市整体缺乏具有一定规模的集购物、休闲、娱乐为一体的综合性商业场所;(3)商业层次相对较低,市场缺乏高档性、主导性以及综合性的商业氛围;(4)商铺经营的灵活性导致商业的经营缺乏统一性,商业氛围的形成仅依靠市场的调节由经营者自发形成,商铺的换租率表现频繁。这就给我们在创造市场的新型不动产品种提供了机会与空间。

    ◎ 新投资方式创造的市场机会苏州园林的历史变化时间重大事件。目前XX市民的投资意识很浓,就这一点来说我们注意差异化投资,就项目本身可以从前期的招商工作开始,进行统一招商统一规划,使得本项目在投资理念方面有较大的提升。

    ◎ 新生活方式创造的市场机会苏州园林的历史变化时间重大事件。XX城市居民生活方式上相对落后,缺乏将餐饮、娱乐、购物、休闲一体化的“一站式服务” ,如能加强这方面的整体配套,定能将其打造成为昆山的新型物业。

    ◎ 新营销策略创造的市场机会苏州园林的历史变化时间重大事件。当地的营销策略主要以房屋预售登记认购为主,到开盘后集中签约。而我们在具体运作中可以将一些新的操盘手法融入其中。

    4. 地形地貌价值

    ◎ 顶级商业地段向次级商业地段过渡的辐射地带苏州园林的历史变化时间重大事件。就土地价值分析,XXX广场所处的位置和环境都具备相当大的升值潜力,这种潜力通过我们的充分挖掘分析出内部的潜在价值就能够充分放大。

    ◎ 新都市主义发展地带苏州园林的历史变化时间重大事件。新都市主义是在全面反思现代主义基础上,提出的一种城市规划与设计思想。新都市主义具有如下共同主张:

    1.街区功能复合化

    在城市功能划分与布局上,新都市主义主张同一街区应集合多种功能的建筑,如商业、办公、公建、居住和休闲娱乐应混合布置,不应将不同功能建筑分别布于不同的街区,以避免造成街区功能的单一化和简单化苏州园林的历史变化时间重大事件。

    2.面向公共交通进行布局

    新都市主义主张“面向公共交通土地开发”,城市规划应布置紧凑,以公共交通作为城市运行的支持系统,商场、住宅、公园、办公楼和公建设施,应分布在可步行到达公交站点的范围之内苏州园林的历史变化时间重大事件。

    3.重视城市步行系统与现代主义

    强调私人汽车交通工具不同,新都市主义重视步行系统在城市格局中的作用,主张人们以步行方式到达目的地;并且目的地的分布半径,其步行时间最好在10分钟以内苏州园林的历史变化时间重大事件。

    4.设计城市公共空间

    在进行城市规划和设计时,新都市主义十分重视城市公共空间的作用,强调要安排足够的城市公共空间(如城市广场、绿地、公园等),供人们休闲、娱乐和交流苏州园林的历史变化时间重大事件。

    5.强调城市片区的有机联系和街区的合适尺度

    新都市主义反对现代主义以快速干道和高速公路分割城市的做法,主张加强城市各片区之间的联系;同时强调街区规划应尺度适宜,与人的活动协调一致,不能忽视人的存在和尊严苏州园林的历史变化时间重大事件。

    6.建设高密度社区苏州园林的历史变化时间重大事件,提升城市内在品质

    现代主义将高密度建筑与城市质量相对立,其实这是一种误解苏州园林的历史变化时间重大事件。城市品质主要取决于规划是否合理、设施是否先进、管理是否有序,而不是取决于密度的大小。高密度社区建设,不仅提高了土地的利用价值,节约了土地资源,同时有助于增进人们之间的邻里交往。

    7.多元兼容的城市发展理论

    新都市主义虽然是对现代主义的反动,但并没有完全否定现代主义苏州园林的历史变化时间重大事件。对现代主义的合理性主张,如城市效率观念,新都市主义都完全继承;同时对古典主义的规划秩序、中轴对称、因形就势等城市建设理念,也一并兼收并蓄。

    8.重视古建筑保护

    新都市主义认为,古建筑是城市文明不可缺失的一部分,它们构成城市的文脉和记忆,是人类文明进化的缩影苏州园林的历史变化时间重大事件。因此对古建筑应该加以保护和维护,而不能推倒重来。

  新都市主义的城市建设理念,所有主张的背后都蕴含着一个极其重要的思想,即人文关怀苏州园林的历史变化时间重大事件。无论是混合街区功能的考虑,还是对交通系统的组织,抑或其他城市建设主张,都强调要满足人的需求,尊重人性发展。

    本项目所处于的 “土地混合开发地段”,在打造商业CBD的同时,也安排了适量的住宅、酒店、休闲、绿化和公共设施,从而使中心区保持永续的活力和繁华苏州园林的历史变化时间重大事件。

    ◎ 酒店式管理区域苏州园林的历史变化时间重大事件。以下从三个方面阐述酒店区域的特点:

    1.地理位置:

    ①靠近文教区、大型工业区、商贸中心、批发市场、展览中心、大型娱乐场所等区域苏州园林的历史变化时间重大事件。

    ②邻近主要公路(或高速公路)的交叉道口,交通枢纽,城市入口处、飞机场、火车站、汽车站、码头、地铁出口、大型停车场、商业网点等苏州园林的历史变化时间重大事件。

    2.交通条件:

    在选址附近有三条以上通达商业中心、火车站、汽车站的公交站线苏州园林的历史变化时间重大事件。

    3.市场环境:

    ①周边饭店、旅馆,等级、经营情况(客源、房价等)苏州园林的历史变化时间重大事件。

    ②客流量(车流量、人流量,能否滞留)苏州园林的历史变化时间重大事件。

    ③附近的企事业单位的情况,如单位种类、单位数量、基本经营情况苏州园林的历史变化时间重大事件。

    ◎ 品牌创新价值苏州园林的历史变化时间重大事件。房地产品牌创新是基于消费者情感价值的创新。品牌2创新的目的是千方百计为消费者创造赏心悦目、震撼人心的品牌形象,品牌创新要从消费者的心灵去寻找创新的灵感,要研究消费者的信念系统、价值系统和审美经验。要从消费者的感觉、意识与潜意识出发,回过头来进行品牌设计、产品设计。

    ◎ 分功能开发策略苏州园林的历史变化时间重大事件。分功能开发策略是建立在对于项目不同格局的特点互相协调的基础之上的最终目的是要体现持续性价值与价值的最大化。

    ◎ 全产权商住社区苏州园林的历史变化时间重大事件。全产权物业能够树立其鲜明的个性生命形象,例如:对于产权式酒店我们可以提出“您的酒店”,令业主更有归属感和购买欲。

    5. 延伸价值

    ◎ “新都市主义”规划观念的延伸价值苏州园林的历史变化时间重大事件。考察新都市主义的城市建设理念,我们可以看到,新都市主义所有主张的背后,都蕴含着一个极其重要的思想,即人文关怀。无论是混合街区功能的考虑,还是对交通系统的组织,抑或其它城市建设主张,都强调要满足人的需求,尊重人性发展。新都市主义者重新反思人类与自然的关系,主张城市建设应充分研究自然环境,城市规划因形就势,建筑设计适应气候要求,从而使城市与自然形成和谐共存的局面。对于本项目而言,应相当重视“新都市主义”的规划观念及延伸价值。

    ◎ “艺术化”建筑设计的延伸价值苏州园林的历史变化时间重大事件。建筑不等于艺术,因为建筑设计首先考虑的是不同项目的具体要求,建筑必须有功能性,它牵涉到结构、力学、工程学等,建筑不仅仅是表现。建筑艺术价值观的演变分为五个阶段:(1)实用建筑学阶段,追求适用、坚固、美观的建筑;(2)艺术建筑学阶段,视建筑为“凝固的音乐”;(3)机器建筑学阶段,把建筑看作“住人的机器”;(4)空间建筑学阶段,认识到“空间是建筑的主角”;(5)环境建筑学阶段,认为建筑是环境的科学和艺术。在本项目中,我们着重要体现的是空间建筑学与环境建筑学相结合的本质。

    ◎ “主题性”环境设计的延伸价值苏州园林的历史变化时间重大事件。主题文化是项目的灵魂。项目的主题文化定位是创造项目个性,体现物业差异性,从而引领潮流,引导新的生活方式的坐标,也是项目建筑风格,环境风格设计的依据。

    ◎ “后价值开发”的延伸价值苏州园林的历史变化时间重大事件。这里指的后价值开发体现出品牌经营的持续性与持久性能够为将来的品牌创造与品牌经营打下坚实的基础。

    6. 机会价值

    ◎ 土地竞拍的社会知名度苏州园林的历史变化时间重大事件。

    ◎ 类比竞争物业的优劣取舍苏州园林的历史变化时间重大事件。详见《市场调研报告》

    ◎ 社会专业服务体系组合和利用苏州园林的历史变化时间重大事件。

    ◎ 金融服务苏州园林的历史变化时间重大事件。包括个人金融服务、物业托管、个人理财等等。

    ◎ 物业经营和管理苏州园林的历史变化时间重大事件。详见《物业模型》

    ◎ 营销策划苏州园林的历史变化时间重大事件。详见《初步营销报告》

    第二章 市场调研分析

    一、 江苏XX房地产市场发展概述

    ◎ XX的房地产随着XX市的经济攀升得到迅速的发展,XX市1998年、1999年和2000年商品房竣工面积分别为51.9万平方米、54.02平方米和61.68万平方米,2001年为62.2万平方米苏州园林的历史变化时间重大事件。

    ◎ XX市商品房施工面积1998和1999年基本持平,分别为70.3万平方米;2000年商品房施工面积达74.79万平方米,增幅为54.9%,2001年为92.2万平方米,2001年增幅最为明显苏州园林的历史变化时间重大事件。

    ◎ 随着住房制度的改革和深化,1998年商品房销售面积为28.46万平方米,1999年为28.18万平方米,2000年为43.24万平方米,到了2001年剧增为64.8万平方米苏州园林的历史变化时间重大事件。

    ◎ 自去年来XX市的房地产价格持续上扬,楼市出现了空前的火爆苏州园林的历史变化时间重大事件。有些项目刚刚破土动工,预定者已蜂拥而至,据统计商品房价格上升值为2000年的1800元/平米攀升到2001年的2300元/平米,增幅达27%,大大超过了13%的年均增幅,一些楼盘甚至涨幅达到每平米千元以上。

  分析:房价的大幅上扬苏州园林的历史变化时间重大事件,预示着XX居民已经开始将房地产作为投资的重要渠道,但也预示着昆山的  房地产市场存在一些少量的泡沫成分,主要表现在:

    1.XX人均可支配收入增长缓慢;

    2.XX人均居住面积已超过国家标准苏州园林的历史变化时间重大事件,居住以不是昆山主要矛盾;

    3.投资与投机行为成为主导房价上涨的主要因素;

    4.2001年7月前国有土地的买卖操作不规范苏州园林的历史变化时间重大事件,自2001年后的人为因素导致房价上涨因素较多;

    那么苏州园林的历史变化时间重大事件,以上泡沫的成分的存在是否影响未来XX房地产的价格走势?我们认为短期内(5年内)不会影响,这主要及与以下理由:

    1.XX的地理优势事之成为上海的腹地、苏州的门庭、长江大三角的喉结苏州园林的历史变化时间重大事件,

    其作为重要外资投资区域的优势不会改变苏州园林的历史变化时间重大事件。因此,保障地产升值的主要动能:资金、人流将继续存在;

    2.XX房价是上海的1/2苏州园林的历史变化时间重大事件,苏州的2/3,因此还有价格的上升余地;而上海申博成功,带动迁移资金流动,离上海最近的XX肯定得到惠顾;XX本地企业也会意识到即将到来的投资高潮,从投资环境和和成本分析的角度看,XX已较苏州有更大优势,势必在XX打下坚实基础;

    3.主要依靠外来投资制成的XX经济苏州园林的历史变化时间重大事件,有了可持续发展的基础,那么房地产的投资回报也就有了保障,除非周边市场(上海、南京)发生重大转折,XX房地产市场将保持原有运行轨迹;

    4.苏州近年来火爆的楼市也对XX的楼市产生了影响苏州园林的历史变化时间重大事件,成为导致楼价提升的原因;

    5.楼盘品质的逐年提高以及新型建材的应用造成房地产开发成本的增加,也市楼价上涨的原因之一苏州园林的历史变化时间重大事件。

    昆山市商业概况:

    ◎ 商业业态

    XX经济以“外向型”为主,第三产业比重不断增长,商业发展呈蒸蒸日上之势苏州园林的历史变化时间重大事件。XX的商业是以老城区为基础向四周不断延伸,市场渗透力极强,表现为以沿街一条线的形式呈“条状商业带”格局,目前,商业体系仍以人民路商业中心为主,整体发展属于“第二代商业”业态。

    ◎ 商业特征

    ◎商业核心区相对较为集中苏州园林的历史变化时间重大事件,但就城市各区域的发展需求来说商业区域相对偏少,目前仅以“人民路”和“亭林路”为主,且“亭林路”商业繁华程度较弱;

    ◎商业表现形式以沿街铺面为主苏州园林的历史变化时间重大事件,城市整体缺乏具有一定规模的集购物、休闲、娱乐为一体的  综合性商业场所;

    ◎商业层次相对较低苏州园林的历史变化时间重大事件,市场缺乏高档性、主导性以及综合性的商业氛围;

    ◎商铺经营的灵活性导致商业的经营缺乏统一性,商业氛围的形成仅依靠市场的调节由经营者自发形成,商铺的换租率表现频繁苏州园林的历史变化时间重大事件。

    ◎商铺市场

    ◎市场供应量增大,市场投放集中苏州园林的历史变化时间重大事件。在售项目80%以上均有商业铺面,各项目对于商铺产品目前只做意向登记,没有明确的市场报价,开盘时间不约而同地定在12月份;

    ◎商铺投资意识强烈,需求市场旺盛苏州园林的历史变化时间重大事件。今年上半年,市区非住宅商品房销售面积比去年同期增加了169.5%,交易量呈火爆之势,比去年同期翻了一倍还多,创历史最高水平;

    ◎从产品方面来看,以独立商铺为主,商铺开间4-5米居多,进深一般在10米以上,以14米居多苏州园林的历史变化时间重大事件。出售方式均为一二层整体(上下层价格相同)出售,市场均价为8000元/㎡左右。

    二、市场消费心理

    2000年---2002年XX房地产市场主要客户群分析:

    ◎ 改善住房条件的本地客户

    ◎ 外省市在昆山经商的民营企业主、个体劳动者

    ◎ 合资企业及台资企业的台籍干部

    ◎ 外资企业主管和白领阶层

    ◎ 近两年存在部分浙江企业和个人投入大量资金炒作昆山楼盘

    ◎ 来自全国各地及境外的投资客商(台湾最大的半导体企业台机电入驻上海、台联电入住苏州必将带动相关产业下游厂家纷纷在周边设厂苏州园林的历史变化时间重大事件,并延伸至房地产业)

  消费者项目认知程度概况

    ◎ 消费者90%采取银行按揭贷款的方式买房苏州园林的历史变化时间重大事件,因此比较认可楼花预售的方式;

    ◎ 消费者注意因素依次为:价格、楼盘质量设计、环境、出租率、地产商实力、物业管理;

    ◎ 消费者普遍对楼盘买卖的各项国家规定比较忽视,很少注意开发商五证是否齐全苏州园林的历史变化时间重大事件。

    三、区域价格及决定因素

    1.昆山市各区域楼盘售价

    市中心区平均价:多层2900元/平米

    高层3000元/平米

    城西平均价:多层2300-2500元/平米

    别墅3000-4000元/平米

    城北平均价:多层2000-2800元/平米

    城东平均价:多层2500-2800元/平米

    高层2700-3300元/平米

      2. XX市各城区主要楼盘分布图

      四、 对配套的市场需求

    商铺产品的设计和周边能源状况,包括面宽、进深、层高及对消费的有效引导,还有商铺的水、电、煤气、污水排放等技术性内容,以上因素对商铺的功能影响很大,投资者考虑范围较大苏州园林的历史变化时间重大事件。

    商场楼层功能定位的说明 :

    逛、购、娱、食功能的统一

    大型购物中心以流动人口为销售对象,客流是它的生命线苏州园林的历史变化时间重大事件。购物中心的客流是由购物、休闲、旅游三个部分构成的。一般情况下各占1/3,但由于休闲,旅游者存在着即兴购买。因此,实际购物人数会适度提升,约占40%。根据有关部门测算,一般情况下,儿童的疲劳时间为40~60分钟,成人为90~150分钟。按此推算:顾客在商场停留的时间不会超过2.5小时,超过这个时间就处在疲劳状态,导致顾客离开购物环境,终止购物活动。

    基于上述两点,购物中心不仅要商品齐全,设施完善,服务上乘,而且要有众多的休闲空间和娱乐活动苏州园林的历史变化时间重大事件。顾客可以在里面购物、就餐、游乐。这样就消除了顾客的疲劳,延长了顾客的停留时间。特别是有小孩的家庭,可以全家前来,大人购物、小孩玩乐,各得其所,这是目前许多百货商店所不能比拟的。

    专题式商场的概念

    近年来,国内大型商场经济效益不佳,有人把主要原因归结为大型商场增建过多,分流了购买力苏州园林的历史变化时间重大事件。但也有专家认为国内大型商场普遍经营无特色,价格偏高是生意冷淡的重要因素。

    专题式商场是围绕着某一类商品展开服务,强化了消费者特定的购物意识苏州园林的历史变化时间重大事件。例如“黄埔新天地”内就包含了五个专题式商场:占地4000平方米的“文化城”是一个展现图书、文化、文具的专题商场;“时尚坊”网罗了世界各地的时装名牌;“良缘阁”包含了结婚所需的一切内容,从地产代理、室内设计装修、家具、电器和床上用品,乃至婚纱摄影、蜜月旅游应有尽有;“荧幕圈”是家庭娱乐和综合娱乐中心;“中央汽车世界广场”只卖一种商品—汽车。

    这种商场将同一类商品集中起来,比较容易塑造出商场的个性,提供了一种舒适的购物环境,使购物成为一种消闲,增加了顾客的购买兴趣和欲望苏州园林的历史变化时间重大事件。总的来说,专题式商场有一定的发展空间。

    第三章 项目产品的定位开发报告

    一、项目总体资金预算

    二、效益控制

    三、首期资金投入计划

    四、项目产品进入市场的时机建议

    五、项目产品开发策略:

    商业业态包括百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场(主题商城)、专卖店、购物中心和仓储式商场等8种形式苏州园林的历史变化时间重大事件。各主要业态选址和经营特征如下。

    1、百货店

    百货店是指在一个大建筑物内,根据不同商品部门设销售区,开展进货、管理、运营,满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态苏州园林的历史变化时间重大事件。

    (1)选址在城市繁华区、交通要道苏州园林的历史变化时间重大事件。

    (2)商店规模大,营业面积在5000平方米以上苏州园林的历史变化时间重大事件。

    (3)商品结构以经营男装、女装、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主,种类齐全、少批量、高毛利苏州园林的历史变化时间重大事件。

    (4)商店设施豪华、店堂典雅、明快苏州园林的历史变化时间重大事件。

    (5)采取柜台销售与自选(开架)销售相结合方式苏州园林的历史变化时间重大事件。

    (6)采取定价销售,可以退货苏州园林的历史变化时间重大事件。

    (7)服务功能齐全苏州园林的历史变化时间重大事件。

    2、超级市场

    超级市场指采取自选销售方式、以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主,满足顾客每日生活需求的零售业态苏州园林的历史变化时间重大事件。

    (1)址在居民区、交通要道、商业区苏州园林的历史变化时间重大事件。

    (2)以居民为主要销售对象,10分钟左右可到达苏州园林的历史变化时间重大事件。

    (3)商店营业面积在1000平方米左右苏州园林的历史变化时间重大事件。

    (4)商品构成以购买频率高的商品为主苏州园林的历史变化时间重大事件。

    (5)采取自选销售方式,出入口分设,结算由设在出口处的收银机统一进行苏州园林的历史变化时间重大事件。

    (6)营业时间每天不低于11小时苏州园林的历史变化时间重大事件。

    (7)有一定面积的停车场地苏州园林的历史变化时间重大事件。

    3、大型综合超市

    大型综合超市是指采取自选销售方式,以销售大众化实用品为主,满足顾客一次性购足需求的零售业态苏州园林的历史变化时间重大事件。

    (1)选址在城乡结合部、住宅区、交通要道苏州园林的历史变化时间重大事件。

    (2)商店营业面积2500平方米以上苏州园林的历史变化时间重大事件。

    (3)商品构成为衣、食、用品齐全,重视本企业的品牌开发苏州园林的历史变化时间重大事件。

    (4)采取自选销售方式苏州园林的历史变化时间重大事件。

    (5)设与商店营业面积相适应的停车场苏州园林的历史变化时间重大事件。

    4、便利店(方便店)

    便利店是满足顾客便利性需求为主要的目的的零售业态苏州园林的历史变化时间重大事件。

    (1)选址在居民住宅区、主干线公路边,以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企业事业所在地苏州园林的历史变化时间重大事件。

    (2)商店营业面积在100平方米左右,营业面积利用率高苏州园林的历史变化时间重大事件。

    (3)居民徒步购物5-7分钟可到达,80%的顾客为有目的的购买苏州园林的历史变化时间重大事件。

    (4)商品结构以速成食品、饮料、小百货为主,有即时消费性、小容量、应急性等特点苏州园林的历史变化时间重大事件。

    (5)营业时间长,一般在10小时以上,甚至24小时,终年无休日苏州园林的历史变化时间重大事件。

    (6)以开架自选货为主,结算在收银机处统一进行苏州园林的历史变化时间重大事件。

    5、购物中心

    购物中心指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体苏州园林的历史变化时间重大事件。

    (1)由发起者有计划地开设、布局统一规划,店铺独立经营苏州园林的历史变化时间重大事件。

    (2)选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道苏州园林的历史变化时间重大事件。

    (3)内部结构由百货店或超级市场作为核心店,与各类专业店、专卖店、快餐店等组合构成苏州园林的历史变化时间重大事件。

    (4)设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮,实行卖场租赁制苏州园林的历史变化时间重大事件。

    (5)核心店的面积一般不超过购物中心面积的80%苏州园林的历史变化时间重大事件。

    (6)服务功能齐全,集零售、餐饮、娱乐为一体苏州园林的历史变化时间重大事件。

    (7)根据销售面积,设相应规模的停车场苏州园林的历史变化时间重大事件。

    6、仓储式商场

    仓储式商场指以经营生活资料为主的,储销一体、低价销售、提供有限服务的零售业态(其中有的采取会员制形式,只为会员服务)苏州园林的历史变化时间重大事件。

    (1)在城乡结合部、交通要道苏州园林的历史变化时间重大事件。

    (2)商店营业面积大,一般为10000平方米左右苏州园林的历史变化时间重大事件。

    (3)目标顾客以中小零售商、餐饮店、集团购买和有交通工具的消费者为主苏州园林的历史变化时间重大事件。

    (4)商品结构主要以食品(有一部分生鲜商品)、家庭用品、体育用品、服装衣料、文具、家用电器、汽车用品、室内用品等为主苏州园林的历史变化时间重大事件。

    (5)店堂设施简朴、实用苏州园林的历史变化时间重大事件。

    (6)采取仓储式陈列苏州园林的历史变化时间重大事件。

    (7)开展自选式的销售苏州园林的历史变化时间重大事件。

    (8)设有较大规模的停车场苏州园林的历史变化时间重大事件。

    从选址、规模、目标顾客、商品结构、店堂设施、经营方式、服务功能等因素开发商基本对拟开发的商业地产有定性的判断,该物业打算做什么即终端市场可测量、经济效益可支撑、差异化的竞争策略苏州园林的历史变化时间重大事件。

    六、项目产品定位策略:

    前言:

  随着经济发展和人民生活水平的提高,商品零售类别和结构发生了新的变化:家居装饰用品及家用电器成为新的消费热点,居民文化需求提高,娱乐类、文体用品类零售额不断上升,消费心理个性化、品牌化、时尚化等趋势日益明显,商家必须为消费者提供商品定位准确的特色经营和专业服务苏州园林的历史变化时间重大事件。未来大型商场的发展方向将是市场定位鲜明,经营主题突出,以独特的经营模式、经营内容和经营管理方式吸引消费者。目前国内已形成了百货店、超市、便利店、专业店、专卖店等业态多样的商业格局,但比较缺乏集购物、休闲、饮食和娱乐于一体的大型购物中心。

  消费群体资料分析显示:消费者的文化层次和生活素质越来越高,中等收入阶层人口和家庭数量日益增多,人口密度增加较快,旅游群体得到进一步扩展,对定位在中档的大型综合百货超市需求将日益增加苏州园林的历史变化时间重大事件。消费者面对琳琅满目的商品和繁多的广告,增加了选购难度,令商家要为消费者提供商品种类齐全、购物环境舒适的购物场所。在生活节奏加快、城市区域扩大和交通堵塞情况下,消费者需要缩短购物时间,提高采购效率,因而商家要为消费者提供一站式购物环境。

  专题式综合购物广场坚持百货商场规模大、品种齐、价格平、功能全、服务优的经营特色,采取集休闲、购物、饮食、娱乐于一体的一站式主题综合购物百货公司这一代表零售业发展方向的经营业态苏州园林的历史变化时间重大事件。选择中等收入家庭作为主要服务对象,同时努力争取低收入阶层,吸引高收入阶层,最大限度地争取客源,由婴儿、儿童、年青人、成年人至老年人皆是目标顾客群。

    业务策略:

    经营哲学:顾客至上苏州园林的历史变化时间重大事件。

    服务宗旨:以合理价格为顾客提供完善而优质的生活必需品苏州园林的历史变化时间重大事件。

    优质服务:引进世界流行的综合购物百货店概念,店铺设计注重拥有更广阔的空间,并揉合舒适光线,为顾客提供一个舒适的购物环境苏州园林的历史变化时间重大事件。

    高效营运系统:利用电子数据联通交易(EDI)系统及供应商管理存货计划(VMI)系统,加快回应顾客的需要,并为供应商提供有关商场的最新资料,降低成本,提高营运效率苏州园林的历史变化时间重大事件。

    常客计划:为顾客提供一个新形象及无尽的购物乐趣与方便,将适时推出常客奖励,提供特别优惠,以回馈忠心顾客的长期支持,并巩固稳定的顾客群苏州园林的历史变化时间重大事件。

    竞争优势:

  专题式综合购物广场实施以合理价钱为顾客提供完善而优质的生活必需品的经营发展战略,除了为市场提供优质的服务、物超所值商品及多元化商品种类外,还向厂商直接采购货品和通过营销网络大量订购品牌商品,利用EDI及VMI之帮助,加强成本控制,提高营运效率,将极大地提升企业形象和综合竞争力苏州园林的历史变化时间重大事件。

  专题式综合购物广场以全面科学化管理及利用营运分析数据,加上采用直接采购商品策略,享有合理的价格及颇具规模之经济效益,使顾客受惠苏州园林的历史变化时间重大事件。另一方面,透过电脑化数据分析,如利用销售终端系统、电子数据联通系统及举行定期的市场调查,不断调整商品组合,从而迎合消费者不断变化的需求和喜好。

  采用综合购物百货超市形式经营,以合理价格提供一应俱全及多元化的货品给顾客,售卖货品包括男女服装、婴儿及小童用品、衣服首饰、家庭用品、文具精品、体育用品、家用电器、家私、超市食品及美食广场所提供的环球美食苏州园林的历史变化时间重大事件。在商品采购策略上可利用庞大的采购网络,大量采购各式各样的货品,以价廉见长,和其它零售商家实行差别化经营,形成自身的鲜明特色。

  除奉行质优及价廉物美的商品策略外,综合购物百货店亦重视店铺的购物环境,使用全开放式的购物货场和商品陈列布置,让顾客在舒适而广阔的环境下能百分百接触各类货品及随意挑选合心意的货品苏州园林的历史变化时间重大事件。坚持“顾客至上”的优质服务经营理念,不断推出并提供一些增值服务给顾客,例如会员计划、顾客特别购物日和网上购物等服务,为顾客提供全方位、最贴心、最周到的服务。

  前景展望:

  专题式综合购物广场以全新的市场经营理念为消费者提供廉价的商品,周到贴心的服务,优雅舒适的购物环境,必将成为引领消费潮流,演绎时尚风采的现代百货商场苏州园林的历史变化时间重大事件。综合购物百货店引进国际先进的商业业态和管理经验,形成独具特色的商业文化,为市民提供高品质的商品和服务,有助于提升整体商业水平,对促进商贸发展、填补商贸空白、优化商贸行业结构、改善购物环境和居民生活质量都具有重要意义。

    因此,本项目商业部分定位为专题式综合购物广场苏州园林的历史变化时间重大事件。

    第一节:目标客户群所定及分析

    1、目标客户群定位:

    本案商场类物业的目标客户群可划分为隐性目标客户群和显性目标客户群二大部分苏州园林的历史变化时间重大事件。隐性目标客户群是针对商场本身的氛围与形象以及货品的数量丰富与否,独特与否吸引而来的人流类型而提出的。而显性的客户群是被本案所能供给的良好的创新的氛围与场地,以及大量人流量等先决条件所吸引购买或租赁本案商场来经营的大大小小的各类型商家和投资者。

    2、目标客户群描述:

    1、隐性目标客户群:

    这部分主要描述的是进入商场购物娱乐的人流,应该包括各种各样的人:省内省外的人、旅游者、台湾人等,而且本案要达到的目的是,使来过本案的人都能成为回头客、熟客,是显性目标客户进入的前期和基础苏州园林的历史变化时间重大事件。

    人流类型目的

    省内(市内)人流 使其成为熟客、成为其出行休闲购物首选地点

    省外人流 来到昆山必到的首选地点

    旅游者 旅游之余最值得到的购物地点

    台湾人 使其认知到这是XX的一个最重要标志性购物中心

    2、显性目标客户群:

    由上表的市场情况可知,XX市主要商场的商家进驻类型较为齐全,但还是要偏向服饰、皮具、家电等物质消费品为主,而较为新型的商场均设一家主力店存在,以作为吸入人流,从而达到更多商家进驻的目的,另外,在商场中进驻餐饮业,亦是新推盘商场的做法,以丰富精神和时间消费,丰富商场的消费类型,但目前尚属于初级阶段苏州园林的历史变化时间重大事件。而对于娱乐业的引入,目前商场物业来说尚属发展阶段。

    由上表可得出,本案显性目标客户群主要由:国内外知名品牌店、酒吧、茶秀、娱乐业、餐饮业经营者、投资者组成苏州园林的历史变化时间重大事件。

    ① 国内外知名品牌店

    此类商家是属于庞大的连锁经营的专业集团,其实力、资金较为雄厚,其进入本案一般以中等规模的店铺面积进驻,其经营货品档次高,价格中等以上,类型以中高档男女服饰、名牌皮具钟表、珠宝、连锁美容等为主苏州园林的历史变化时间重大事件。

    该类知名品牌商家进入,有利于本案档次定位的提高,使整体的形象更佳苏州园林的历史变化时间重大事件。

    ② 酒吧、茶秀、娱乐业、餐饮业经营者

    此类型商家的规模有中型,也有小型,有集团经营也有小型公司经营,有效填补了城内真正将购物、休闲、娱乐、餐饮融于一体的综合商业中心的空白苏州园林的历史变化时间重大事件。

    ③ 投资者

    投资者是每一个成功的商业物业不可缺少的一部分客户,本案邀请国际知名品牌进驻,将达到提升物业档次的重要作用苏州园林的历史变化时间重大事件。

    第四章 对当前规划设计的建议

    一、 整体规划的调整意见

    建议原则

    ◎ “主题性”原则

    ◎ “互动式”原则

    ◎ “开拓、创新”原则

    ◎ “可持续发展”原则

    ◎ 整体性、战略性原则

    ◎ 效益的最大化原则

    二、 项目策略总建议:

    1. 功能性卖点:从项目自身挖掘出来卖点苏州园林的历史变化时间重大事件,在整合营销中体现持久性;

    2. 非功能性卖点:从项目以外的方面挖掘卖点苏州园林的历史变化时间重大事件,在营销的各阶段体现出阶段性;

    3. 卖点的独创性:以差异华竞争为前提苏州园林的历史变化时间重大事件,做到人无我有、人有我优、人优我奇的特点;

    4. 逆向思维与反向思维:能够跳出楼盘谈楼盘苏州园林的历史变化时间重大事件,跳出卖点谈卖点;

    5. 策略的整合性:将卖点贯穿整个营销全过程,确定了卖点以后推出系统的整合方案苏州园林的历史变化时间重大事件。

    附:产品建议

    i. 商铺

    ◎ 商铺如考虑做三层以上,则一层做半地下设计可以提升二、三层以上的价格苏州园林的历史变化时间重大事件。

    ◎ 必须考虑商业步行街与整体商场的分区,所经营的项目必须做到明确的划分苏州园林的历史变化时间重大事件。

    ◎ 前期积极招商,形成整体商业业态划分的统一苏州园林的历史变化时间重大事件。

    ◎ 必须给项目定出明确的主题或项目定位,在建筑风格上融入经营理念,比如:同样是商业旗舰,我们是做这里的世纪金花还是中大国际,都需要我们去考察市场的消费能力与自身的运作能力苏州园林的历史变化时间重大事件。

    ◎ 采用“导入式设计”以便于最大化的吸引人流、聚集人气,是影响本案将来的经营情况的重要因素苏州园林的历史变化时间重大事件。在导入式设计中,可在广场上养殖广场鸽来增强项目人气,提升项目品位,吸引大量人士聚集。

    ◎ 物业管理以专业理财、投资顾问作为专业优势,主打资本、运作、经济、回报苏州园林的历史变化时间重大事件。

    ii. 住宅

    ◎ 面积大小在70---150左右适当调整,主力户型以两室、三室为主苏州园林的历史变化时间重大事件。也可考虑局部的复式或跃层。

    ◎ 建筑细部的线条与色彩应当体现出相当的品位与档次苏州园林的历史变化时间重大事件。

    ◎ 窗型主要采用飘窗、大采光落地窗苏州园林的历史变化时间重大事件。当地基本没有采用飘窗、大采光落地窗。

    ◎ 每户都要考虑设玄关苏州园林的历史变化时间重大事件。

    ◎ 必须要求达到采光、通风、明厨、明卫苏州园林的历史变化时间重大事件。

    ◎ 物业管理以物业经理、物业顾问的形象出现(除保安),最好考虑知识型女性苏州园林的历史变化时间重大事件。

    ◎ 针对当地火爆的租赁市场、本案优越的地理位置,物业公司应提供全程托管、全程理财以高效率的投资、理财功能作为项目的核心竞争力苏州园林的历史变化时间重大事件。

    iii. 酒店/公寓

    ◎ 在适用性上提出“产权式酒店”的理念,可商可住,还可作为投资,增强项目的适用性苏州园林的历史变化时间重大事件。

    ◎ 在功能性上体现出SOHO的商务功能,为外来企业小型办公提供良好的平台苏州园林的历史变化时间重大事件。

    ◎ 考虑到项目不同的人群需求苏州园林的历史变化时间重大事件。户型面积可分为三个阶段:40---70㎡为一个阶段,90---110㎡为一个阶段,120---150㎡为一个阶段。局部可设计为跃层。在产品设计中,原则上户型分为大、中、小三种面积,这三种面积满足的客户群体分别为投资者,都市新生代群体,感性消费群体。其中中、小户型的比例约为1:1;大户型主要设计成复式或跃层,基本设计在最高层,比例占的很小。

    ◎ 整体全装修,装修风格上体现江南特色苏州园林的历史变化时间重大事件。精装修房的特点在于能够提升资金的回笼总额。有标配与非标配可供买家挑选。原则上不建议进行菜单式装修,因为在后期的交房中会产生很多不可预见性因素。

    ◎ 配套加入水系大堂,体现出项目的江南特色、品位档次苏州园林的历史变化时间重大事件。

    ◎ 入口部分提供“泛会所”,为业主配备健身中心、业主茶吧或咖啡屋、多功能商务厅及娱乐设施苏州园林的历史变化时间重大事件。

    ◎ 屋顶配置园林绿化景观、游泳池、花园式餐厅、会员式服务,使入住的业主体会项目的尊贵与品位苏州园林的历史变化时间重大事件。

    ◎ 建立管家式家政服务体系可为业主提供特色服务苏州园林的历史变化时间重大事件。

    第五章 项目整体组合营销策略设计报告

    一、项目总体整合营销思路

    二、总体操盘计划、步骤

    按照最优组合苏州园林的历史变化时间重大事件,顺序如下:

    第一阶段:商业部分

    ◎ “整商零售”苏州园林的历史变化时间重大事件,整体商场在这部分中,带租约一起销售,卖点就是非常稳定的投资回报率,可以考虑最先运作;

    ◎ 商业步行街独立商铺由于既可自营又可投资苏州园林的历史变化时间重大事件,适用性比较强,可考虑放在第二步,为的是避免投资型客户与整商冲突的矛盾;

    ◎ 绝版拍卖:选出商铺中的绝版位置进行拍卖,既可以将一个项目的人气炒到最旺,同时可以利用此次拍卖的新闻性将宣传效果最大化,并且很容易控制成本苏州园林的历史变化时间重大事件。所以从大的思路上来说,拍卖既可以放在最前面哄人气,又可以放在最后面提升价格。

    第二阶段:酒店式公寓:

    说明:点式楼的操作重点在于“横卖”与“竖卖”苏州园林的历史变化时间重大事件。

    “横卖”指的是在同一楼层当中卖户型;“竖卖”指的是同一户型中卖楼层苏州园林的历史变化时间重大事件。其中的主要操作因素是价格。我们可以先推出1/3的楼层来试盘,如发现哪一户型卖得特别好,就迅速提价;相对滞销的户型就快速调整。

    ◎ 一开始就以操作中小户型,建立鲜明的个性形象苏州园林的历史变化时间重大事件。以中小户型为主体,使项目快速热销实现资金的快速回笼;

    ◎ 项目进展到中期苏州园林的历史变化时间重大事件,销售针对目标客户群进一步实施促销策略,在项目已奠定个性的形象后,转入进行实效的卖点诉求,如提升产品附加值,在保证均价前提下加快销售速度,成功拓宽客户渠道;

    ◎ 然后仔细研究客户心理,有效进行房号管理苏州园林的历史变化时间重大事件。实现均衡销售,而不靠降价来消化尾盘。

    第三阶段:住宅

    说明:住宅的总价低、首付低,在项目中有较大优势,适用的目标客户群体很多,放到第三阶段销售可以避免与酒店发生冲突,同时,销售酒店式公寓的过程中就可以积累到大量客户苏州园林的历史变化时间重大事件。操作手法同酒店式公寓。

    三、资源整合、资本运营计划

    四、营销团队搭建建议

    五、信心、决心和实现

    第六章 开盘前期营销推广策略设计报告

    一、项目营销推广主题的确定:

    主题:新消费主义与新经营主义

    二、项目营销推广主题的内涵

    1.核心价值描述苏州园林的历史变化时间重大事件。

    以新消费主义革命为核心,同时启动新经营主义革命和新都市主义革命,并从本质上提升本案标志性综合商业物业的形象苏州园林的历史变化时间重大事件。

    开发出XX市真正将购物、商务、休闲、娱乐、餐饮融于一体的具有旗舰地位的标志性综合商业中心苏州园林的历史变化时间重大事件。

    2.核心价值诠释苏州园林的历史变化时间重大事件。

    新消费主义革命

    超常规性价值体系 新都市主义革命

    本案核心价值

    投资价值及体系 商场物业升值空间

    公寓物业升值空间

    2.1超常规性价值体系

    2.1超常规性价值体系

    本案核心价值体系的中心将落于本案1至4层的部分的商场及公寓楼物业,重点考虑以2、3层的经营定位发挥其最大的价值潜能,以带动1、4层的休闲娱乐物业形成超常规性、超强辐射性、高投资附加值的效果苏州园林的历史变化时间重大事件。

    基于本案的现状及自身特点我们提出新消费主义革命、新经营主义革命,以求以本案2个类型的物业作为2个平台,分别引入和倡导上述2大主义的革命,使得本案在同类物业中树立一个继往开来新模式的领导者角色,完善和超越现实同类物业,填补昆山市中心的一个市场空白,同时也作为城中一个重要的商务推进系统苏州园林的历史变化时间重大事件。

    A、新消费主义革命

    本案引领一种打破传统“消费=购物”模式的新消费模式,转换到一种工作之余的精神放松与物质消遣,即“消费=娱乐+美食+购物+休闲”的新消费主义革命苏州园林的历史变化时间重大事件。因为这种观念早已存在于大众消费者心中,尤其是年轻一族,只是没有相应的配套空间将其激发出来。而且,昆山的商业物业,特别是市中心一带,这是一个市场弱点,而本案的商场物业所能够提供的是一个昆山市前所未有的,新颖的休闲消费方式的整合资源的平台。扮演一个激发普通消费者内心向往和提供满足这种向往的场地空间商业物业,而再引入一种全新的心情消费照顾系统,使到来的消费者感受到一种方方面面都能被照顾的氛围,这个系统可以从各方面考虑,例如可提供酒吧、茶秀、咖啡屋、沙龙等娱乐休闲设施。

    B、新都市主义革命

    引入酒店式生活环境:

    层次一:个性+共性

    层次二:便利+智能

    提倡高档次的生活文化空间,人性化的商务设施体现在五星级的商务服务及设施,及人性化的体贴关怀设施,倡导以人性化的全方位系统为基础的专业化商务空间革命苏州园林的历史变化时间重大事件。

    上述从而引出本案特有时间消费及精神消费的革命模式,即人流到达商场即便未购物,亦可得到一种精神上的享受,在这一段时间,享受本案的休闲、娱乐设施及表演、做秀等活动及现代化的人气聚集商业氛围苏州园林的历史变化时间重大事件。

    2、2投资价值体系

    针对本案的商场商家更深层次以及投资者客户群的考虑,我们提出核心价值的第二个组成部分—投资价值体系苏州园林的历史变化时间重大事件。

    本案营造了新消费主义革命、新经营主义革命,由此引出一个超常规性的大型综合性商业物业,因此就带动了其投资价值,使本案物业具备了较大的升值空间苏州园林的历史变化时间重大事件。(这也是每一个商场物业所具有,只不过本案的这个空间更为巨大),其基本脉络是由商场的升值空间带动公寓楼物业的升值空间。

    3、本案商场目标客户群的消费心理研判及需求分析

    3、1隐性消费目标客户群的消费心理研判

    通过对隐性客户群的定位描述苏州园林的历史变化时间重大事件,得出其消费心理有如下特征:

  &#61550; 消费行为注重实惠苏州园林的历史变化时间重大事件,但追求质量与时尚

  &#61550; 消费习惯倾向于大型的商业氛围浓厚的商圈

  &#61550; 消费理念开始转变,开始提倡享受消费的主动消费,开始接受假日消费理念,认同消费不单只购物,而是娱乐、购物、享受、休闲的精神、时间以及物质消费的观念苏州园林的历史变化时间重大事件。

  &#61550; 对其消费心理的预测,他们将越来越将消费行为,当作是日常享受的一部分苏州园林的历史变化时间重大事件。

  &#61550; 消费行为上将会追求质量与时尚及个性的消费苏州园林的历史变化时间重大事件。

  &#61550; 消费习惯上将倾向于丰富的货品,集吃喝玩乐于一身的场所苏州园林的历史变化时间重大事件。

  &#61550; 消费理念将变为主动消费和休闲消费为主要模式苏州园林的历史变化时间重大事件。

    3、2显性目标客户群的消费心理研判

    其消费心理如下特征:

  &#61550; 其消费行为由于投资额相对较大,因此较为谨慎,对价格性能比要求较高苏州园林的历史变化时间重大事件。但由于物业品牌的支撑加上宣传广告的影响必然能够拉动销售的火爆。

  &#61550; 其消费习惯倾向于购买或租赁人流旺盛的商业区域苏州园林的历史变化时间重大事件。

    4、目标客户群的需求分析

    4、1隐性目标客户群的需求分析

    本案对隐性目标客户群的吸引力的前景是本案招商顺利与否的一个前提与基础苏州园林的历史变化时间重大事件,本案产品设计主要是为了照顾和贴近满足基本消费者的需求,其需求分析如下:

  &#61550; 其所需求的是一个大型的,新颖的集购物休闲娱乐为一体的大型场所,除购物外,能进行各种的休闲娱乐活动苏州园林的历史变化时间重大事件。

  &#61550; 其需求也形成一种文化氛围,可以感受现代的消费文化和浓厚的时尚特色苏州园林的历史变化时间重大事件。

    4、2显性目标客户群的需求分析

    经分析苏州园林的历史变化时间重大事件,其需求预测如下:

  &#61550; 一个易聚集人气苏州园林的历史变化时间重大事件,各项功能完善档次较高的物业

  &#61550; 一个价格性能比比较优秀的物业

  &#61550; 一个超常规的新颖的物业

  &#61550; 一个可以看得到升值空间的物业

    七、项目营销推广节奏“XXX广场”媒体投放计划

    ——策略执行计划

    第一节:广告战略目标

    1、销售增长目标

    针对项目目前经营状况,开展相应广告活动,开拓和赢得市场,提升项目价值,提高项目经营业绩,实现项目潜在价值最大化,协助开发商获取预期收益苏州园林的历史变化时间重大事件。

    2、市场拓展目标

    通过系列广告活动展开昆山核心区内日趋饱和的销售市场,明确市场定位以及目标客户群,塑造自身特色,抢占市场份额苏州园林的历史变化时间重大事件。

    3、品牌塑造目标

    通过系列广告活动,树立项目良好品牌,使项目在推广的目标市场上形象鲜明,增强目标市场消费者对项目的好感,力求使项目成为标志性商业物业苏州园林的历史变化时间重大事件。

    4、企业形象目标

    树立良好的物业品牌和企业品牌,扩大企业的社会影响力,改变成纯资金运作模式,使项目成为昆山市商业地产的代表作苏州园林的历史变化时间重大事件。

    第二节:广告定位

    1、展示全新面貌

    通过各种广告表现形式,开创物业崭新形象,营造物业特色商业气氛,达到不断积聚人气的目的苏州园林的历史变化时间重大事件。

    主打广告语:XXX拥有XX的荣耀

    副标题之一:资本&#8226;运作&#8226;财富&#8226;扩张

    副标题之二:今日寸金买铺苏州园林的历史变化时间重大事件,明日寸土寸金

    2、招商

苏州园林的历史变化时间重大事件,泡沫经济理论与中国房地产市场的调控 杨帆(转载)

    确立物业中高档品质,初期稳定原有品牌,后续应结合物业形象,斟选良好品牌,达到物业经营品牌与物业整体形象的统一苏州园林的历史变化时间重大事件。

    3、中高档名品

    邀请名牌星级店入驻,通过对星级店的广告宣传,提升物业档次苏州园林的历史变化时间重大事件。

    4、酒吧、咖啡屋、茶秀、娱乐广场的诉求

    通过本物业弥补了XX核心区休闲购物一站式商业空间独特形象的宣传,形成市场差异销售,不断烘托人气,达到整合市场资源、稳定经济收入的目的苏州园林的历史变化时间重大事件。

    5、酒店式公寓的诉求

    通过对本物业地段、交通、价格和物业管理等的诉求,推出迎合市场需求的酒店式公寓,弥补城内写字间的市场空缺苏州园林的历史变化时间重大事件。

    第三节:广告创意表现

    1、报纸

    围绕本案广告主题苏州园林的历史变化时间重大事件,深化和突出这一主题,进行如下诉求:

    ⑴ 开创物业崭新形象,营造特色商业氛围苏州园林的历史变化时间重大事件。

    ⑵ 宣传中高档服装品牌

    ⑶ 旺铺招租苏州园林的历史变化时间重大事件。

    ⑷ 突出本物业为XX核心区休闲购物一站式商业空间苏州园林的历史变化时间重大事件。

    ⑸ 展现本物业地段、交通、价格和物业管理为迎合市场需求的酒店式公寓苏州园林的历史变化时间重大事件。

    2、电台

    由于XX当地出租车、家庭私人小轿车拥有量占一部分比重,所以可选择流行频道,对物业招商等信息进行滚动播出,以达到不断聚集人气的功效苏州园林的历史变化时间重大事件。

    3、户外及户内

    可根据不同节日、假日,对户外及户内进行全方位立体包装,达到切合节日、假日气氛,紧随时尚、不断革新、及时传递折价信息,借以吸引消费者的目的苏州园林的历史变化时间重大事件。

    户外:墙体广告喷绘、门外立柱包装

    户内:门内立柱包装、商场挂旗、POP即时贴

    第四节:媒介策略

    1、媒体分析研究

    报纸:

    ⑴ 覆盖面大、受众广,可读性强,易形成市场声誉与口碑苏州园林的历史变化时间重大事件。

    ⑵ 权威性强,可信赖度高苏州园林的历史变化时间重大事件。

    ⑶ 报纸的不同版面具有不同的特定读者群,可以根据广告的诉求要点来选择版面苏州园林的历史变化时间重大事件。

    ⑷ 报纸广告可以传播一些详细的数据,这是其他大众媒体所无法取代的优点,这一优点尤其适合房地产广告苏州园林的历史变化时间重大事件。

    缺点:

    ⑴ 报纸内容多,广告不容易引起注意,尤其是不同的广告登在一起,个别广告能够引起注意的可能性大为降低苏州园林的历史变化时间重大事件。

    ⑵ 报纸的时效性强,一般不具有保存价值,因此报纸广告的作用效果是短暂的,为了克服这个不足,应以一定频率连续在报纸上刊登以保证目标读者的接受率苏州园林的历史变化时间重大事件。

    户外、户内POP

    利用物业现有硬件设施,一方面节约广告费用,另一方面能够对物业特色进行全方位立体包装,形成较好的商业氛围苏州园林的历史变化时间重大事件。具体如:户外墙体广告、户外路牌广告等。

  电视媒体

    可在当地电视台黄金时期穿插一些电视广告、游飞字幕等苏州园林的历史变化时间重大事件。具体推广方案、预算目前尚需落实。

    为了配合物业的整体营销推广,在节省广告费用的同时,又能很好的达到推广物业崭新形象,形成特色消费群体,故本次不做其他类广告创意推广苏州园林的历史变化时间重大事件。

    2、媒体选择

    报纸:以《XX日报》《XX晚报》为主

    户外:户外墙体广告、门外立柱包装

    户内:门内立柱包装、商场挂旗、POP即时贴、墙体广告喷绘

    电视:XX有线电视台1、2台

    无线电台:XX当地电台

    网络:自身企业沙龙网站、XX视窗、上海热线、房产网

    3、媒介组合策略

    初春阳光明媚,温度升高,正是服装换季、人们扩大户外休闲娱乐、投资、活动的好时机,阶段性布置2月中到6月初发布广告,配合房产信息专版发布小条招商广告及电视广告,结合节假日,布置户外广告宣传体苏州园林的历史变化时间重大事件。

    4、项目推广费用

    约占总销售额的3%

    第五节:推广计划

    阶段 目标 时间 主要媒体安排 其他媒体安排

    报纸安排 内容 户外 电视 电台

    场 2月13日

    (周五) 《XX日报》

    整彩版 XX铺王隆重登场系列 合适位置 大型户外广告牌

    3块 XX广播电台

    12:00-12:40

    《新闻午报》 《社会广角》

    栏目

    2月20日

    (周五) 《XX日报》

    整彩版 XX铺王隆重登场系列 XX电视台一周预热

    2月27日

    (周五) 《XX日报》

    整彩版 昆山铺王华彩乐章系列

    3月5日

    (周五) 《XX日报》

    整彩版 昆山铺王华彩乐章系列

    3月12日

    (周五) 《XX日报》

    整彩版 今日寸金买铺苏州园林的历史变化时间重大事件,明日寸土寸金!

    3月19日

    (周五) 《XX日报》

    整彩版 今日寸金买铺苏州园林的历史变化时间重大事件,明日寸土寸金

    3月27日

    (周五) 《XX日报》

    1/2彩版 铺王清盘苏州园林的历史变化时间重大事件,商住公寓再掀高潮

    商住公寓

    3月27日

    (周五) 《XX日报》

    1/2彩版 高档商住公寓限量发售预约登记 XX电视台一周预热

    4月9日

    (周五) 《XX日报》

    整彩版 高档商住公寓预约登记

    4月16日

    (周五) 《XX日报》

    整彩版 高档商住公寓限量发售预约登记

    4月29日

    (周四) 《XX日报》

    整彩版 产权式酒店-您的酒店 XX电视台一周预热

    4月30日

    (周五) 《XX日报》

    整彩版 产权式酒店 “黄金眼”

    5月7日

    (周五) 《XX日报》

    整彩版 产权式酒店再掀高潮

    5月14日

    (周五) 《XX日报》

    整彩版 产权式酒店 “黄金眼”

    5月21日

    (周五) 《XX日报》

    整彩版 开盘商业百年论坛活动

    6月4日

    (周五) 《XX日报》

    整彩版 产权式酒店-您的酒店

    6月18日

    (周五) 《XX日报》

    整彩版 产权式酒店 “黄金眼”

    6月25日

    (周五) 《XX日报》

    整彩版 清盘活动

    费用小计 29900×17=508300元(整彩版彩版) 50万全年 待定 3万全年

    期间可适量穿插一些报眼苏州园林的历史变化时间重大事件,规格6.5㎝×17㎝,预算:4133元 / 期,共5期

    小计:20665元苏州园林的历史变化时间重大事件。

    总合计:1苏州园林的历史变化时间重大事件,058,965元(未包括电视广告费用)

    说明:

    1. 报纸广告:以上费用均为报价苏州园林的历史变化时间重大事件,可优惠到8折左右;

    2. 户外广告:由于具体路段、具体面积、具体投放时间无法定出苏州园林的历史变化时间重大事件,50万/年的费用为参考价格;

    3. 电视广告:XX电视台房地产栏目正在变动苏州园林的历史变化时间重大事件,具体报价目前没有出来;

    4. 整个广告推广计划将根据实际具体操作情况,每月制定出详细预算清单计划,并提前做出相关的SP活动宣传、广告内容、平面设计等计划苏州园林的历史变化时间重大事件。

    八、 项目营销推广模式

    (保守策略)

    1、可整层销售也可分块销售,必要时可以租待售(租金以后可抵房租);如果客户意向“整层或半层”租赁的情况下,我们可以采取“先租后售”,可以先“热场”——“哄场”,让整栋楼火起来,又可以让客户充分体验了“投资回报”苏州园林的历史变化时间重大事件。售楼员可以挖掘一些老客户。

    2、采取“赠送”活动苏州园林的历史变化时间重大事件。赠送商铺店位的装修及品牌的引进介绍、品牌培训,同时相应的销售价格比例提高或赠送“租期-----品牌效应”的期限。

    3、采取“5年后回购”政策苏州园林的历史变化时间重大事件。给老客户一定的信心,给新客户更多的回报。作好永泰田的品牌!

    4、在物业收费上也可以采取送“一定期限的商业管理费用”等优惠政策苏州园林的历史变化时间重大事件。

    5、根据定位可以采取开设“拍卖政策------制造宣传气氛,加大力度”苏州园林的历史变化时间重大事件。即根据定位每层在确定的阶段进行“销售拍卖活动”;给新老客户增添信心及回报的期望值。

    九、 项目营销推广执行方案:

    (附件一)

    XX广场楼书方案

    主题:商业百年

    理念:资本&#8226;运作&#8226;财富&#8226;扩张

    背景:以中国和世界商业模式的发展的全过程为大背景苏州园林的历史变化时间重大事件,XX为小背景

    思考:从这个角度来说明,可以把我们的项目讲的很透,同时还能够传达商业文化的精神与内涵,这才是一个高度苏州园林的历史变化时间重大事件。商业百年重点体现的是一种商业文化和商业精神,而绝不是简单意义上的投资与赚钱。商业百年是我们对商业文化的高度概括。

    线索:商业开始---商业模式的形成和发展---商业创新带来的进步---目前与未来新的商业模式展望---本项目对于新的商业模式的应用

    故事:开始时从解放前的“徽商”“晋商”谈起,讲述创业史,接着讲述建国后到文革时期的市场状况和80年代改革开放产生的巨变,从90年代开始的各种商业模式“百货商场”“批发市场”“便利店”以及优劣势,重点讲述改革开放后涌现的温州人、浙江人、客家人以及国外的各种商业发展模式进入到中国产生的反响,最后讲述本项目的优势实际是上述各种商业模式的最优类型苏州园林的历史变化时间重大事件。

  物业:物业管理以专业理财、投资顾问作为专业优势,主打资本、运作、经济、回报苏州园林的历史变化时间重大事件。

    分支篇章:下面以分支篇章阐述项目特色及优点(略)

    ◎ 区域决定价值

    ◎ 商业实现价值

    ◎ 环境体现价值

    ◎ 机遇创造价值

    ◎ 品质保证价值

    ◎ 品牌成就价值

    ◎ 文化象征价值

    (附件二)

    XX广场围墙策划方案㎜

    总框架:分为三个部分,与楼书“商业百年”紧密相连,丝丝入扣苏州园林的历史变化时间重大事件。

    第一部分:体现XX房地产开发公司经营理念

    第二部分:体现XX广场主题性、综合性

    第三部分:以版画的形式描述商业发展的各种阶段

    宣传口号:

    1.省钱只是精神苏州园林的历史变化时间重大事件,玩钱才是境界!

    2.今日寸金买土苏州园林的历史变化时间重大事件,明日寸土寸金!

    3.日进斗金---丰泽百世

    4.资本&#8226;运作&#8226;财富&#8226;扩张

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